Rủi ro khi mua bán nhà đất vi bằng

I/ Căn cứ pháp lý

• Nghị định 08/2020/NĐ-CP

II/ Luật sư tư vấn

1. Định nghĩa

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Theo luật sư tư vấn thì hiểu đơn giản nhất vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có hình ảnh, video, âm thanh kèm theo (nếu cần thiết). Trong tài liệu đó, thừa phát lại sẽ ghi nhận khách quan về hành vi, sự kiện lập vi bằng do thừa phát lại chứng kiến. Văn bản này sẽ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét nếu các bên phát sinh tranh chấp, là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại và vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp thì mới hợp pháp.

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập:

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại giúp cá nhân, tổ chức lập vi bằng trong một số trường hợp như sau:

• Xác nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận tài sản; quá trình và kết quả việc kiểm kê tài sản; tình trạng tài sản trước khi kết hôn, ly hôn, thừa kế; tình trạng nhà, đất, tài sản khi mua, bán, cho thuê;

• Xác nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; tình trạng nhà, tài sản bị hư hỏng do hành vi của cá nhân, tổ chức khác; tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm, sử dụng không đúng mục đích;

• Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật; xác nhận hành vi bày bán hàng giả, hàng nhái tại cơ sở kinh doanh, thương mại; việc giao hàng kém chất lượng, hành vi cạnh tranh không lành mạnh;

• Xác nhận các giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng; những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp;

• Xác nhận các sự kiện pháp lý khác theo quy định của pháp luật.

Các trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng:

• Làm những việc có liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và nhưng người thân thích của mình.

• Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng.

• Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình; trái đạo đức xã hội.

• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

• Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

• Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

• Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

3. Rủi ro khi mua bán nhà đất vi bằng

Trường hợp 1: Mua bán nhà đất có “Sổ đỏ/Sổ hồng” thông qua vi bằng

Khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động quyền sử dụng đất) cho bên mua tại văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện…Trong khi đó, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, cụ thể là ghi nhận có việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên nên vi bằng không có giá trị thay thế văn bản (hợp đồng) công chứng, chứng thực.

Vi bằng dùng để chứng minh việc các bên đã giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất… làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoàn thiện hợp đồng theo quy định của pháp luật, hoặc là cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp xảy ra. Do đó, vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Vi bằng do Thừa phát lại lập chỉ có giá trị chứng cứ trước tòa án và các quan hệ pháp lý khác.

Theo đó, việc xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng nhà đều không được phép. Như vậy, việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất không có công chứng chứng thực, thông qua hình thức lập vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là bên mua.

Mặt khác, mua bán nhà đất qua vi bằng có thể được thực hiện nhiều lần. Nghĩa là thửa đất có thể được chuyển nhượng qua nhiều người. Khi đó sẽ không thể tránh khỏi các trường hợp hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Cũng không ít trường hợp, người chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng, trong khi tài sản đã thế chấp tại ngân hàng hoặc đã chuyển nhượng cho người khác qua giấy tờ tay. Về sau, nguy cơ xảy ra tranh chấp đất đai là rất cao. Cơ quan chức năng cũng sẽ gặp không ít khó khăn để xử lý vụ việc.

Trường hợp 2: Mua bán nhà đất không có “Sổ đỏ/Sổ hồng” thông qua vi bằng

Trước tiên, mua bán nhà đất không có giấy tờ, bản thân nó đã chứa đựng nhiều rủi ro như dễ xảy ra tranh chấp; không thể xác nhận được nguồn gốc đất, xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không. Việc chấp nhận mua bán nhà, đất qua vi bằng không làm giảm bớt những rủi ro này.

Mặt khác, thừa phát lại không được lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; Thừa phát lại không được làm các công việc bị cấm khác theo quy định của pháp luật. (Pháp luật đất đai hiện hành không công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất mà không có Sổ đỏ/Sổ hồng). Như vậy, việc mua bán nhà đất thông qua Vi bằng mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn rủi ro lớn, nếu có tranh chấp xảy ra thì phải giải quyết thông qua thủ tục Tòa án, mất rất nhiều thời gian và chi phí.

Khi gặp phải hoàn cảnh này, người mua đất rất dễ mất trắng hoặc phải trải qua quá trình kiện tụng phức tạp, mất thời gian tại Tòa án mới đòi lại được tiền.

DỊCH VỤ TƯ VẤN PHÁP LUẬT CỦA LUẬT SƯ CMA:

• Tư vấn các vấn đề pháp lý có liên quan về mua bán nhà đất

• Tham gia đàm phán nội dung hợp đồng

• Soạn thảo hợp đồng, thẩm định hợp đồng

• Giải quyết tranh chấp hợp đồng ngoài tố tụng và tham gia tố tụng tại Toà án, trọng tài