Bất động sản (Nhà, đất) thường là tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, rủi ro đối với các giao dịch liên quan tới loại tài sản này thường đem lại hệ lụy (ảnh hưởng) rất lớn tới tài chính, thời gian, công sức để khắc phục. Thậm chí, nhiều rủi ro không khắc phục được làm cho người bị ảnh hưởng “khuynh gia bại sản“.
Vì vậy, việc nhận diện rủi ro trong giao dịch là vấn đề mấu chốt, sống còn. Điều tất nhiên, đối với những người tham gia giao dịch không hiểu biết hoặc hiểu biết không đầy đủ thì việc đánh giá là rất khó.
Mục đích của bài viết nhằm cung cấp kinh nghiệm của luật sư được đúc kết để các bạn có thêm kinh nghiệm trong kiểm tra, đánh giá trước khi thực hiện giao dịch nhà đất, hạn chế tối đa rủi ro cho mình, không phải là tuyệt đối. Trong phạm vi bài viết chỉ nêu ra các kinh nghiệm nhận diện “Sổ đỏ” thật giả ở góc độ tương đối. Bởi không ít trường hợp trực tiếp các cán bộ có trách nhiệm quản lý hoặc có cơ hội tiếp xúc Phôi sổ đỏ thật ăn cắp để phục vụ cho mục đích phạm tội của họ hoặc đồng phạm thì trường hợp này không thể áp dụng các kinh nghiệm phân biệt sổ đỏ thật giả được, mà phải áp dụng các biện pháp khác để hạn chế tối đa giao dịch. (tham khảo thêm các bài viết: Hạn chế rủi ro trong giao dịch bất động sản của công ty luật CMA_ hoặc gọi cho luật sư số hotline: 0986.057.998 để được tư vấn miễn phí)
Sổ đỏ là tên gọi phổ thông của mọi người đối với loại giấy “chứng thư” do cơ quan nhà nước cấp cho người sử dụng đất, sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Qua các thời kỳ khác nhau có các mẫu biểu khác nhau. Tuy nhiên, từ năm 2009 trở lại đây sử dụng chung cho tất cả các loại tài sản là bất động sản gồm: Nhà, đất, công trình trên đất, rừng trồng …. một loại mẫu có tên là:
GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
(hình ảnh có tính chất minh họa_Công ty Luật CMA thu thập)
Mẫu giấy chứng nhận này có màu hồng nhạt vì vậy hay còn được gọi là “Sổ hồng“.
Trong phạm vi bài biết, tôi chỉ tập trung phân tích cách yếu tố nhận diện liên quan tới loại “Sổ hồng” này. Bởi vì: Tất cả các loại sổ đã cấp trước đây, sổ đỏ, sổ xanh, sổ trắng … đều trước năm 2009, nếu tính theo thời gian đến nay đã 11 năm. Đối với các loại “Sổ đỏ” này thì việc làm giả với các loại sổ này là rất khó, bạn có thể dễ dàng nhận diện được 1 tờ giấy mới in cách đây vài ngày hoặc vài tháng với những sổ đã được cấp cách đây 10 năm vì yếu tố thời gian đã làm sờn các góc, màu, cạnh, thông tin trên sổ. Sự tàn phá của thời gian với những loại giấy này là cái mà “tội phạm” không thể làm giả được.
Vậy, khi cầm trên tay “Sổ đỏ” bạn làm thế nào để phân biệt, đặt những ghi ngờ cần thiết để có những bước hợp lý, kiểm tra rủi ro trước khi đặt cọc, mua bán, giao tiền.
Thứ nhất, kiểm tra hình thức Sổ đỏ
Sổ đỏ là 01 tờ giấy loại A3, có 04 trang bìa cứng, 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm có màu hồng phai (như màu hồng của của các cánh đào phai nhạt khi gần tàn vào ngày tết) và màu sắc in rất đều ở mọi góc cạnh. Do mẫu Sổ đỏ đều được in hàng loạt, số lượng lớn, phát hành bởi duy nhất Bộ tài nguyên và môi trường. Do đó, về tổng thể độ đều của các màu thường của sổ đỏ thật thường khác về độ đều của các sổ đỏ giả và như dân gian thường nói là nhìn màu sắc “khôn hơn”, “thật hơn”. Đây cũng là một trong những điều bạn có thể cảm nhận để phân biệt sổ đỏ giả sổ đỏ thật.
Toàn bộ các chữ in đều rất rõ ràng, mảnh, phông chữ sử dụng là Times New Roman. Để phân biệt màu phông chữ này chắc chi các bạn thường xuyên soạn thảo mới cảm nhận nổi. nên phần này khó để một người bình thường nhận diện tích thật giả của Sổ đỏ.
Thứ hai, Kiểm tra Trang 1 của Sổ đỏ
Trang 1, trang đầu của sổ đỏ gồm các thông tin như sau:
- Quốc hiệu: viêt hoa: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM, phần Độc lập – Tự do – Hạnh phúc (viết hoa các chữ cái đầu).
- Quốc huy, gồm: Hình tròn, nền đỏ, ở giữa có ngôi sao vàng 5 cánh tượng trưng cho cờ tổ quốc. Bông lúa vàng bao quanh, Bánh xe chính giữa, phía dưới là dòng chữ tên nước “Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam”. Màu sắc, hình ảnh rõ nét.
- Dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ;
- Mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen;
- Dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Dấu nổi đóng thẳng nê phần số phát hành của Sổ đỏ. Toàn bộ phần số phát hành sẽ nằm gọn trong dấu nổi. Đương nhiên là dấu nổi của Bộ tài nguyên và môi trường mà lại thông tin của đơn vị khác thì bạn đang cầm trên tay là Sổ đỏ giả. Như vậy, khi thấy dấu nổi của sổ đỏ nằm ngoài phần số phát hành thì bạn cần phải xem lại tính chính xác của sổ đỏ bạn đang cầm trên tay. Dấu nổi của sổ đỏ thật sẽ không quá rõ ràng như sổ đỏ giả. Các nét của dấu nổi sổ đỏ thật đóng dứt khoát, mảnh, phần thông tin của Bộ tài nguyên và môi trường, chữ quốc hiệu thường cảm nhận như nằm giữa hai trang giấy, không quá lộ ra ngoài. Ngược lại sổ đỏ giả thường nổi rất rõ, nếu để trên mặt phẳng cảm nhận phần dấu nổi này đóng lồi giấy và rất thô ra in hình phần dấu nổi.
Tất cả các màu sắc, ký tự đều rõ nét vì vậy, khi thấy màu in quá đậm, quá nhạt, nhòe màu sắc các bạn phải kết hợp các bước khác để thẩm định xem có phải sổ đỏ thật hay sổ đỏ giả.
Thứ ba, kiểm tra trang 2 của Sổ đỏ
Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
Trong trang 2 bạn cần chú ý các mục như hình ảnh trên để phân biệt:
- Ngày tháng phát hành sổ đỏ bằng số thường là chữ viết tay;
- Ký nháy (phải là chữ ký tươi không phải chữ ký bằng dấu) của người duyệt thông tin sổ đỏ
- Chữ ký của chủ tịch hoặc phó chủ tịch, tỉnh hoặc huyện được ủy quyền hoặc giám đốc hoặc phó giám đốc sở tài nguyên môi trường được ủy quyền (phải là chữ ký tươi không phải chữ ký bằng dấu).
- Số vào sổ phát hành thường được viết tay (có thể được in). Vì sau khi sổ hoàn thiện các bước sẽ được chuyển sang bộ phận vào sổ (viết vào sổ số giấy chứng nhận phát hành) tại đây cán bộ chuyên môn xem số sổ và ghi vào sổ lưu tại văn phòng đăng ký và sổ đỏ một hàng số tự nhiên giống nhau.
- Phần dấu mộc của cơ quan phát hành Sổ đỏ. Phần này được đóng không phải in. Vì vậy, bạn sẽ thấy được sự chồng lên của màu mực đỏ (của dấu) và đen (của chữ in) trên Sổ đỏ thật. Thông tường sổ đỏ giả sẽ là scan màu của dấu (có những trường hợp bọn tội phạm dùng cả (dấu giả, trường hợp này khó phân biệt) vì vậy nét mực của in sẽ khác với nét mực của dấu đóng, dấu đóng thường không đều mực như in bằng máy do lực của tay, độ đều của màu dấu trên từng nét rất khác nhau. Thông thường về nguyên tắc đóng dấu thì dấu thường sẽ đóng hơi chếch lên (đa số, vì các sếp thường rất ghét dấu đóng “cắm đầu”), nhưng không ít trường hợp cán bộ đóng dấu vẫn đóng chếch “cắm đầu”. Như vậy, các bạn đều hiểu dấu do con người đóng thì ít được ngay ngắn như dấu in đúng không? đây cũng là một trong các thông tin để đánh giá sổ đỏ thật, sổ đỏ giả đấy các bạn ah.
- Dấu nổi của Bộ tài nguyên và môi trường đúng vị trí của trang 1 và trang 2. Phần chữ ghi: “Số vào sổ cấp GCN” nằm trong phần dấu nổi. Vì vậy, nếu thấy phần chữ này bị lệch quá nhiều thì bạn cần phải kiểm tra thêm các thông tin khác để biết sổ đỏ đó là thật hay giả.
- Tại dòng cuối cùng sẽ có chữ ký nháy của cán bộ kiểm tra trước khi chuyển ký.
Thứ tư, kiểm tra trang 3 của Sổ đỏ
Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
- Kiểm tra phần thong tin về chữ, đường nét in: Chữ đều là phông chữ Times New Roman. Về cảm nhận phần chữ đã được nêu trên đây.
- Phần dấu và chữ ký (1). Tương tự phần dấu đã được hướng dẫn trên đây.
Thứ năm, kiểm tra trang 4 của Sổ đỏ và các trang bổ sung:
Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;
Các cách nhận diện sổ đỏ thật, giả như nêu trên chỉ là một trong các bước để hạn chế rủi ro trong giao dịch nhà, đất. Ngay nay,khi tính chất tội phạm ngày càng tinh vi và không ít trường hợp trực tiếp các cán bộ có trách nhiệm quản lý Phôi sổ đỏ ăn cắp phôi sổ đỏ thật để phạm tội.
CẦN LÀM GÌ KHI BỊ “LỪA ĐẢO” hoặc “GẶP RỦI RO” mua nhà, đất
Bị rủi ro trong giao dịch nhà đất đương nhiên là điều không mong muốn, tuy nhiên khi rơi vào tình huống này thì cần phải thực hiện các công việc gì, bước như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Về cơ bản thì bạn nên chọn một đơn vị Luật sư để tư vấn cho mình tình huống và biện pháp để bảo vệ mình tốt nhất. Tuy nhiên, cũng có thể độc lập thực hiện một trong các biện pháp sau để bảo vệ mình kịp thời.
Bước 1, Ngăn chặn kẻ lừa đảo tiếp tục giao dịch, tránh phát sinh thêm nhiều bên tham gia tranh chấp gây phức tạp vấn đề và khả năng khắc phục hậu quả
Người bị lừa đảo có thể áp dụng một hoặc đồng thời nhiều biện pháp như:
- Thông báo tới ban quản lý khu nhà, tòa nhà (đối với nhà chung cư, tập thể);
- Làm đơn gửi tới UBND xã, phường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các văn phòng công chứng trên địa bàn, Sở tư pháp tỉnh/thành phố;
- Cảnh báo trên các phương tiện truyền thông hoặc dán giấy cảnh báo trong khu vực. Thường cách này ít khi được áp dụng.
Bước 2, Khởi kiện tại tòa án hoặc làm đơn tố cáo gửi tới cơ quan công an tùy theo tính chất của vụ việc có dấu hiệu tội phạm hay chỉ là tranh chấp đơn thuần.
(Kinh nghiệm có tính chất tham khảo)
_____________________
Tư vấn Luật sư vui lòng liên hệ:
Công ty Luật CMA
Hotline: 0986.057.998
Email: CongtyluatCMA@gmail.com
