Chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất

1. Đất Khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu chế xuất và chủ thể sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu chế xuất

Theo quy định tại điểm đ khoản 2 điều 10 Luật đất đai 2013, thì đất Khu công nghiệp, Khu chế xuất nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng hạ tầng trong khu, xây dựng nhà xưởng sản xuất, kho bãi, văn phòng, nhà điều hành và các công trình khác để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ của nhà đầu tư. Việc thu hồi đất để xây dựng Khu công nghiệp, Khu chế xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 62 Luật đất đai 2013..

Luật Đất đai 2013 quy định chủ thể sử dụng đất KCN, KCX gồm: (1) Chủ thể sử dụng đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX; và (2) Chủ thể sử dụng đất trong KCN, KCX để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của mình.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX chỉ bao gồm: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Trước đó, Luật Đất đai 2003 cũng giới hạn chủ thể được giao đất, cho thuê đất để kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX chỉ bao gồm: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Khoản 3 Điều 90 Luật Đất đai 2003).

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 chủ thể sử dụng đất trong trong khu công nghiệp, khu chế xuất bao gồm: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nghĩa là bất cứ ai có nhu cầu sử dụng đất trong KCN, KCX đều có thể thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX. Đây là những chủ thể sẽ đăng ký đầu tư, đăng ký kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ trong KCN, KCX ở tất cả các ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh mà pháp luật không cấm.

2. Giao dịch quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định tại Chương XI Luật Đất đai 2013. Tùy thuộc vào người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tùy thuộc vào hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ tương ứng. Trong số các quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất thì quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh là những quyền quan trọng.

Đối với đất trong KCN, KCX thì chủ thể tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: (1) Bên thuê đất của Nhà nước để xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX, gồm có: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; (2) Bên thuê lại đất của đơn vị kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX gồm có: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; (3) Tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế, cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

3. Quy định pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất

3.1. Chuyển nhượng

1. a) Chủ thể chuyển nhượng:

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai 2013: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây: a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”.

Theo quy định tại khoản 2 điều 149 Luật đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tại điểm a khoản 3 điều 174 Luật đất đai 2013 quy định “3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1. a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tạiĐiều 174 của Luật này;
2. b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tạiĐiều 175 của Luật này.”
3. b) Chủ thể nhận chuyển nhượng:

Nhóm chủ thể thứ nhất là tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước. Theo điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 thì: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”. Ngoài ra, một chủ thể khác có thể nhận chuyển nhượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cũng theo điểm b khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN, KCX, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế…”. Quy định này tương tự như quy định của Luật Đất đai 2003.

Tuy nhiên, đối với chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được phép thực hiện, kể cả đất trong KCN, KCX. Đây là hạn chế khiến họ không có cơ hội xác lập quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh thông qua cách thức này. Mặc dù pháp luật quy định như vậy nhưng trên thực tế vẫn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN, KCX mà bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và giao dịch này được tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất theo hình thức nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ” và khoản 1 điều 39 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

3.2. Cho thuê lại quyền sử dụng đất:

1. a) Chủ thể cho thuê lại quyền sử dụng đất

Chủ thể cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN, KCX chính là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong các khu vực này. Theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, KCX, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm ”.

Như vậy, điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN, KCX có điểm khác so với trường hợp sử dụng đất ngoài KCN, KCX. Đối với đất ngoài KCN, KCX thì chỉ có trường hợp thuê đất trả tiền thuê một lần mới được cho thuê lại quyền sử dụng đất (điểm b Khoản 2 Điều 174, khoản 2 Điều 179, Điều 183 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, hình thức trả tiền thuê đất của chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng sẽ quyết định hình thức cho thuê lại đất của họ. Nếu chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê một lần thì được cho thuê lại theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; nhưng nếu trả tiền thuê cho Nhà nước hàng năm thì chỉ được cho thuê lại theo hình thức trả tiền thuê hàng năm. Quy định này nhằm để bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên, quy định này cũng làm ảnh hưởng đến quyền của các chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN, KCX bởi họ có thể không được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất nếu như chủ thể kinh doanh hạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước.

1. b) Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất

Chủ thể thuê lại quyền sử dụng đất trong KCN, KCX là những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh trong khu vực này. Các chủ thể này có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, những chủ thể này phải có chức năng, ngành nghề kinh doanh phù hợp với hoạt động sản xuất của KCN, KCX.

Tại khoản 2 Điều 149 quy định: “2. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.”.

 3.3. Thế chấp quyền sử dụng đất

1. a) Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất:

Căn cứ Điều 174, 179, 183 Luật Đất đai 2013 thì Chủ sử dụng đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thuế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay tại các tổ chức tín dụng.

1. b) Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

Trường hợp chủ dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì có thể thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước (Điều 179 Luật Đất đai 2013). Tuy nhiên, đối với chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì chỉ được thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam ( Điều 174 Luật Đất đai 2013).

1. c) Xử lý quyền sử dụng đất thế chấp:

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất thế chấp có thể bị xử lý theo các cách thức sau đây:

– Theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp;

– Bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp;

– Khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

Điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thế chấp thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật”.

Trong các cách thức trên thì cách thứ nhất được ưu tiên áp dụng nếu việc thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Cách thứ hai: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu hồi nợ của bên nhận thế chấp trên thực tế không khả thi, bởi vì trong thời gian thế chấp, đất thế chấp vẫn do bên thế chấp nắm giữ, trong khi đó bên nhận thế chấp không thể cưỡng chế bên thế chấp bàn giao đất để nhận chuyển nhượng. Đối với cách: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá vẫn chưa thể thực hiện được bởi pháp luật chưa quy định cụ thể cơ quan nhà nước nào là cơ quan có thẩm quyền, trình tự thủ tục yêu cầu như thế nào,… Ngoài ra, quy định yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất là không cần thiết và không phù hợp với cơ chế thị trường, bởi quyền sử dụng đất khi đã được phép sử dụng làm tài sản đảm bảo tiền vay thì phải được bán đấu giá tự do thông qua các tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Vì vậy, thông thường nếu không có thỏa thuận cách thức xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thì cách thức phổ biến là bên nhận thế chấp khởi kiện bên thế chấp ra tòa án nhân dân. Đây là điều mà bên nhận thế chấp ít mong muốn bởi thủ tục tố tụng dân sự thường mất nhiều thời gian và có thể làm phát sinh thêm các chi phí thuê tư vấn, thuê luật sư, hay phải ứng ra các khoản: Tạm ứng án phí, chi phí đo đạc, định giá… Mặc dù không mong muốn, nhưng dường như đây là cách phổ biến mà bên nhận thế chấp vẫn đang phải áp dụng.