Cấp sổ đỏ nhà đất không có giấy tờ không vi phạm

1. Cơ sở pháp lý: 

• Điều 101 Luật đất đai năm 2013;
• Điều 20 NĐ 43/2014 quy định cấp Sổ Đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất);
• Điều 6, 7 Nghị định 45/2014/ND-CP quy định về thu tiền sử dụng đất.

2. Luật sư CMA tư vấn:

Sử dụng đất không có giấy tờ được hiểu là hiện trạng người sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền được sử dụng được quy định tại điều 100 Luật đất đai (Tham khảo thêm bài viết: Giấy tờ chứng minh để được cấp sổ đỏ)

Trong phạm vi bài viết chỉ đề cập tới Trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất người sử dụng đất không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, ví dụ: Lấn chiếm, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất….

2.1. Cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 không có giấy tờ về việc sử dụng đất:

a) Điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng:

Thứ nhất, hiện trạng tại thời điểm kiểm tra trên đất có xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác phục vụ đời sống.

Thứ hai, được UBND cấp xã/phường/thị trấn xác nhận là không có tranh chấp

Thứ ba, Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch tại thời điểm sử dụng hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch.

b) Diện tích đất được công nhận (cấp sổ đỏ) cụ thể như sau:

Thứ nhất, Đối với thửa đất có nhà ở và các công trình xây dựng phục vụ đời sống:

Trường hợp, toàn bộ diện tích thực tế sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở của địa phương thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở. Hạn mức công nhận đất ở được UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp sổ đỏ.

Trường hợp, thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, phần diện tích lớn hơn hạn mức đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 50% (điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).

Trường hợp, diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó. Phần diện tích lớn hơn hạn mức đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 50% (điểm a khoản 1 điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).

Ví dụ: Hạn mức công nhận đất ở tại Thành phố Hải Phòng căn cứ điều 2 Quyết định số 1394/QĐ-UBND, như sau:

“Điều 2. Hạn mức công nhận đất ở trong trường hợp thửa đất có vườn ao

1. Hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013, áp dụng đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở, được quy định cụ thể như sau:

2. Trường hợp thửa đất hộ gia đình đang sử dụng có 05 nhân khẩu trở lên hoặc thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 1 Điều này được xác định thêm theo nguyên tắc sau:

a) Từ nhân khẩu thứ 5 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm 20% diện tích trong hạn mức quy định tại Điều này, đồng thời tổng số diện tích đang sử dụng theo hiện trạng được công nhận (bao gồm: diện tích đất công nhận trong hạn mức tại Khoản 1 Điều này và diện tích được cộng thêm) không vượt quá 05 lần hạn mức công nhận.

b) Phần diện tích đất còn lại (nếu có) sau khi đã công nhận hạn mức đất ở thì mục đích sử dụng đất được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

c) Số hộ để xác định hạn mức công nhận đất ở để xét cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ theo quy định tại Điều này là số hộ đang sử dụng chung thửa đất và có hộ khẩu thường trú tại địa chỉ của thửa đất theo Luật Cư trú;

Số nhân khẩu trong mỗi hộ được xác định theo sổ hộ khẩu được đăng ký thường trú theo quy định tại Luật Cư trú.”

Thứ hai, đối với trường hợp trên đất không có nhà ở và các công trình phụ vụ đời sống mà là công trình phục vụ sản xuất:

Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ như hình thức nhà nươcs giao đất có thu tiền.

Thứ ba, đối với trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, nhiều công trình khác loại xây dựng trên đất. 

Trong trường hợp này, diện tích thực tế cấp sổ đỏ, hạn mức cấp sổ đỏ sẽ căn cứ với từng loại công trình đó.

Phần đất còn lại sau khi được xác định như trên được xác định là đất nông nghiệp. Trường hợp chủ sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2.2. Đất có nhà ở trên đất khai hoang từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004

a) Điều kiện để được cấp sổ đỏ, sổ hồng:

Thứ nhất, hiện trạng tại thời điểm kiểm tra trên đất có xây dựng nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác.

Thứ hai, Được UBND cấp xã/phường/thị trấn xác nhận là không có tranh chấp.

Thứ ba, Phù hợp với quy hoạch tại thời điểm sử dụng hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch.

Thứ tư, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b) Diện tích được cấp sổ đỏ, sổ hồng (công nhận) cụ thể:

Phần diện tích thực tế được công nhận là đất ở được căn cứ vào hiện trạng công trình xây dựng trên đất được xác định như trường hợp sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nêu trên đây.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh/thành phố quy định.