Văn phòng Thừa phát lại có được lập vi bằng để “làm chứng” việc mua bán nhà đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước hay không? Nếu vẫn lập vi bằng thì trách nhiệm pháp lý của Văn phòng Thừa phát lại được xác định như thế nào?
Đây là vấn đề cần được xem xét thận trọng bởi nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nay được pháp luật hiện hành điều chỉnh theo cơ chế nhà ở cũ thuộc tài sản công, không phải là loại tài sản mà người đang thuê có thể tự do mua bán, chuyển nhượng cho người khác theo ý chí của mình.
Bên cạnh đó, vi bằng của Thừa phát lại không phải là văn bản công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Thừa phát lại chỉ được ghi nhận những sự kiện, hành vi có thật trong phạm vi pháp luật cho phép và phải từ chối lập vi bằng trong các trường hợp pháp luật cấm.
Do đó, cần phân biệt rõ giữa:
- Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận một sự kiện, hành vi thực tế;
- Thừa phát lại xác nhận nội dung hoặc việc ký kết hợp đồng, giao dịch;
- Thừa phát lại lập vi bằng để hợp thức hóa một giao dịch mua bán nhà ở trái pháp luật.
Ba trường hợp này có bản chất pháp lý hoàn toàn khác nhau.
1. Nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước có được tự do mua bán hay không?
Theo pháp luật hiện hành, nhà ở cũ thuộc tài sản công được bán phải đáp ứng những điều kiện và trình tự, thủ tục nhất định.
Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở đã dành riêng Mục 5 Chương IV để quy định về việc bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
Theo Điều 72 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bán nhà ở cũ thuộc tài sản công phải được thực hiện theo các nguyên tắc, điều kiện do pháp luật quy định.
Đáng chú ý, Điều 75 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
Theo đó, người đang thuê không chỉ đơn giản ký một giấy mua bán với một người khác là có thể chuyển quyền đối với căn nhà.
Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng quy định điều kiện đối với người mua, trong đó có yêu cầu người mua là người đang thực tế sử dụng nhà ở theo quy định và có hợp đồng thuê nhà ở, có tên trong hợp đồng thuê trong trường hợp pháp luật quy định.
Như vậy, cần đặc biệt lưu ý:
Việc người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước ký giấy “bán”, “chuyển nhượng”, “sang nhượng” cho người khác không đương nhiên làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở cho người nhận chuyển nhượng.
Việc chuyển quyền phải được thực hiện theo đúng cơ chế bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
2. Thừa phát lại có chức năng công chứng hợp đồng mua bán nhà hay không?
Không.
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại có thẩm quyền lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân, nhưng phải loại trừ các trường hợp pháp luật cấm.
Đặc biệt, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác. Vi bằng chủ yếu là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc và là căn cứ thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Do đó, việc một Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng không đồng nghĩa với việc Văn phòng Thừa phát lại đã:
- công chứng hợp đồng;
- chứng thực hợp đồng;
- xác nhận quyền sở hữu của bên bán;
- xác nhận bên mua đã trở thành chủ sở hữu;
- xác nhận giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp.
Đây là điểm cần được giải thích rõ cho các bên khi lập vi bằng.
3. Những trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp Thừa phát lại không được lập vi bằng.
Trong đó có trường hợp:
“Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.”
Ngoài ra, Thừa phát lại không được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm:
- chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định;
- thực hiện các giao dịch trái pháp luật;
- ghi nhận các sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến;
- và các trường hợp khác thuộc phạm vi cấm của pháp luật.
Vì vậy, nếu yêu cầu đối với Văn phòng Thừa phát lại thực chất là:
“Làm chứng rằng hai bên đã ký hợp đồng mua bán căn nhà thuộc sở hữu Nhà nước”
thì cần xem xét bản chất của yêu cầu chứ không chỉ căn cứ vào tên gọi “vi bằng”, “biên bản làm chứng” hay “xác nhận giao dịch”. Tên gọi của văn bản không quyết định bản chất pháp lý của hoạt động.
4. Có thể lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền hay không?
Đây là vấn đề cần phân biệt.
Về nguyên tắc, Thừa phát lại có thể lập vi bằng ghi nhận một sự kiện, hành vi thực tế mà mình trực tiếp chứng kiến, nếu sự kiện, hành vi đó không thuộc trường hợp bị cấm.
Ví dụ, về mặt lý thuyết, việc Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến một người giao một khoản tiền cho một người khác có thể là một sự kiện thực tế để xem xét việc lập vi bằng.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc Thừa phát lại xác nhận giao dịch mua bán nhà là hợp pháp.
Bộ Tư pháp từng phân tích trường hợp các bên mua bán nhà bằng giấy viết tay và nhờ Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền. Theo hướng phân tích này, vi bằng chỉ có thể là chứng cứ về sự kiện giao nhận tiền, chứ không biến giao dịch mua bán nhà thành giao dịch hợp pháp.
Do đó, nếu Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng về giao nhận tiền trong một giao dịch mua bán nhà thuê thuộc sở hữu Nhà nước, nội dung vi bằng phải được giới hạn đúng vào sự kiện thực tế được chứng kiến, không được thể hiện theo hướng xác nhận:
“Bên A đã bán nhà cho bên B.”
hoặc:
“Bên B đã trở thành chủ sở hữu căn nhà.”
hoặc:
“Giao dịch mua bán nhà là hợp pháp.”
Những nội dung này vượt ra ngoài bản chất của hoạt động lập vi bằng.
5. Đặc biệt, Thừa phát lại không được dùng vi bằng để hợp thức hóa giao dịch trái pháp luật
Đây là vấn đề có ý nghĩa quan trọng nhất khi xác định trách nhiệm của Văn phòng Thừa phát lại.
Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP cấm Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi nhằm thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
Do đó, nếu Văn phòng Thừa phát lại biết hoặc có căn cứ rõ ràng cho thấy giao dịch mà các bên yêu cầu ghi nhận là giao dịch không được pháp luật cho phép nhưng vẫn lập vi bằng với mục đích tạo ra một tài liệu để các bên sử dụng như “giấy mua bán nhà”, thì vấn đề trách nhiệm pháp lý của Thừa phát lại/Văn phòng Thừa phát lại cần được đặt ra.
Đặc biệt, không thể lập luận đơn giản rằng:
“Tôi chỉ ghi nhận việc các bên giao tiền nên tôi không chịu trách nhiệm về giao dịch.”
Cần xem xét nội dung thực tế của vi bằng, hoàn cảnh lập vi bằng, mục đích của người yêu cầu và những gì Thừa phát lại đã biết hoặc phải biết tại thời điểm lập vi bằng.
6. Trách nhiệm của Văn phòng Thừa phát lại khi biết nhà thuộc sở hữu Nhà nước
Trong trường hợp người yêu cầu cung cấp cho Văn phòng Thừa phát lại tài liệu thể hiện rõ:
- căn nhà vẫn thuộc sở hữu Nhà nước;
- người yêu cầu chỉ là người đang thuê;
- chưa có quyết định bán nhà của cơ quan có thẩm quyền;
- chưa ký hợp đồng mua bán nhà với cơ quan quản lý nhà ở;
- nhưng lại yêu cầu lập vi bằng để ghi nhận việc “bán nhà”, “chuyển nhượng nhà”, “sang nhượng quyền mua nhà” cho người khác,
thì Văn phòng Thừa phát lại phải đánh giá tính hợp pháp của yêu cầu lập vi bằng.
Theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng đối với sự kiện, hành vi có thật và không thuộc trường hợp bị cấm.
Nếu yêu cầu nhằm ghi nhận chính một giao dịch trái pháp luật thì phải từ chối.
Nói cách khác:
Thừa phát lại không thể sử dụng hình thức vi bằng để “hợp thức hóa” một giao dịch mà pháp luật không cho phép thực hiện.
7. Vi bằng không làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở cho người mua
Một sai lầm khá phổ biến là cho rằng:
“Đã có vi bằng của Văn phòng Thừa phát lại thì người mua đương nhiên có quyền đối với căn nhà.”
Cách hiểu này không chính xác.
Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
Trong trường hợp mua nhà ở cũ thuộc tài sản công, quyền của người mua phải được xác lập thông qua đúng trình tự, thủ tục bán nhà ở cũ thuộc tài sản công.
Theo Điều 75 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định bán nhà, đơn vị quản lý vận hành mới thông báo để người mua thực hiện việc ký hợp đồng mua bán với cơ quan quản lý nhà ở.
Vì vậy:
Vi bằng không thể thay thế quyết định bán nhà của cơ quan có thẩm quyền và cũng không thể thay thế hợp đồng mua bán nhà ở cũ thuộc tài sản công được ký đúng chủ thể.
8. Trách nhiệm của Văn phòng Thừa phát lại nếu lập vi bằng trái quy định
Khi có dấu hiệu Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng không đúng quy định, cần phân tích trách nhiệm theo nhiều tầng.
Thứ nhất: trách nhiệm của Thừa phát lại trực tiếp lập vi bằng
Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến sự kiện, hành vi và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
Việc lập vi bằng phải bảo đảm tính khách quan, trung thực.
Nếu Thừa phát lại lập vi bằng đối với nội dung thuộc trường hợp cấm hoặc phản ánh sai bản chất sự kiện thì có thể phát sinh trách nhiệm theo quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Thứ hai: trách nhiệm của Trưởng Văn phòng Thừa phát lại
Văn phòng Thừa phát lại là tổ chức thực hiện hoạt động Thừa phát lại. Vì vậy, tùy tính chất, mức độ vi phạm và vai trò cụ thể của từng người, trách nhiệm của Trưởng Văn phòng cũng cần được xem xét.
Thứ ba: trách nhiệm hành chính
Hành vi vi phạm trong hoạt động Thừa phát lại có thể bị xử lý theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp.
Việc xác định mức xử phạt cụ thể phải căn cứ vào hành vi vi phạm thực tế, thời điểm thực hiện và văn bản xử phạt đang có hiệu lực tại thời điểm xử lý, không nên mặc nhiên áp dụng một mức phạt mà không xác định đúng hành vi.
Thứ tư: trách nhiệm bồi thường thiệt hại
Nếu hành vi lập vi bằng trái pháp luật gây thiệt hại thực tế cho người yêu cầu hoặc người thứ ba và đáp ứng đầy đủ các điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường, vấn đề trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được đặt ra theo pháp luật dân sự.
Tuy nhiên, cần chứng minh đầy đủ:
- có hành vi trái pháp luật;
- có thiệt hại thực tế;
- có quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại;
- có lỗi trong trường hợp pháp luật yêu cầu.
Không phải mọi vi bằng bị xác định là không có giá trị đối với một giao dịch đều đương nhiên dẫn đến trách nhiệm bồi thường của Văn phòng Thừa phát lại.
9. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét vi bằng như thế nào?
Vi bằng có thể là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hoặc hành chính.
Tuy nhiên, giá trị chứng cứ của vi bằng không đồng nghĩa với việc nội dung được ghi trong vi bằng đương nhiên là đúng về mặt pháp lý.
Tòa án có thể xem xét:
- Thừa phát lại có trực tiếp chứng kiến sự kiện hay không;
- nội dung vi bằng có phản ánh đúng sự kiện được chứng kiến hay không;
- việc lập vi bằng có thuộc trường hợp pháp luật cho phép hay không;
- người yêu cầu có cung cấp thông tin đầy đủ cho Thừa phát lại hay không;
- Thừa phát lại có vượt quá phạm vi lập vi bằng hay không;
- vi bằng có được sử dụng để chứng minh một giao dịch hợp pháp hay chỉ chứng minh một sự kiện thực tế;
- giao dịch mua bán nhà có đáp ứng điều kiện, chủ thể và trình tự theo pháp luật nhà ở hay không.
Nghị định 08/2020/NĐ-CP còn quy định trong quá trình đánh giá giá trị chứng cứ của vi bằng, khi cần thiết, Tòa án hoặc Viện kiểm sát có thể triệu tập Thừa phát lại và các chủ thể liên quan để làm rõ tính xác thực của vi bằng.
10. Nếu người thuê đã bán nhà cho người khác bằng vi bằng thì giao dịch có hiệu lực không?
Cần tách thành hai vấn đề.
Một là, hiệu lực của giao dịch mua bán nhà.
Phải xác định người ký bán có quyền bán hay không, nhà có thuộc diện được bán hay không, đã có quyết định bán của cơ quan có thẩm quyền hay chưa và các điều kiện, trình tự của pháp luật về nhà ở đã được thực hiện hay chưa.
Hai là, giá trị của vi bằng.
Vi bằng có thể có giá trị chứng cứ đối với những sự kiện, hành vi thực tế mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến nếu việc lập vi bằng phù hợp pháp luật.
Nhưng vi bằng không tự mình biến một giao dịch trái pháp luật thành giao dịch hợp pháp.
Đây là sự khác biệt rất quan trọng trong các vụ tranh chấp liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
11. Cần thu thập những tài liệu gì để xác định trách nhiệm của Văn phòng Thừa phát lại?
Trong một vụ tranh chấp cụ thể, nên thu thập và kiểm tra ít nhất các tài liệu sau:
- Bản gốc vi bằng;
- Hợp đồng dịch vụ lập vi bằng;
- Phiếu yêu cầu lập vi bằng;
- Hồ sơ, giấy tờ mà người yêu cầu đã cung cấp cho Văn phòng Thừa phát lại;
- Tài liệu chứng minh nguồn gốc nhà thuộc sở hữu Nhà nước;
- Hợp đồng thuê nhà;
- Quyết định hoặc hồ sơ quản lý nhà của cơ quan Nhà nước;
- Quyết định bán nhà, nếu có;
- Hợp đồng mua bán nhà ở cũ thuộc tài sản công, nếu có;
- Chứng từ giao nhận tiền;
- Nội dung trao đổi giữa các bên và Văn phòng Thừa phát lại;
- Các tài liệu thể hiện Văn phòng Thừa phát lại đã biết hoặc được cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của căn nhà.
Đặc biệt cần kiểm tra hồ sơ mà Văn phòng Thừa phát lại đã được cung cấp trước khi lập vi bằng. Đây có thể là căn cứ quan trọng để đánh giá Văn phòng có biết hoặc phải biết giao dịch có vấn đề pháp lý hay không.
