1. Phạt cọc không vượt quá giá trị tài sản giao dịch: Quy định mới cần lưu ý
Trong các giao dịch mua bán nhà đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán tài sản có giá trị lớn, đặt cọc là biện pháp thường được sử dụng để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc rất cao so với giá trị tài sản giao dịch, dẫn đến tranh chấp khi một bên không thực hiện đúng cam kết.
Một vấn đề pháp lý đáng chú ý là: Các bên có được thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm hay không? Nếu có thỏa thuận như vậy, Tòa án sẽ giải quyết thế nào khi phát sinh tranh chấp?
Vấn đề này được hướng dẫn cụ thể tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc.
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết này:
“Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.”
Nghị quyết có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/10/2026.
Như vậy, quy định mới đặt ra giới hạn đối với mức tiền phạt cọc trong trường hợp các bên đã thỏa thuận mức phạt vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Cần lưu ý rằng, quy định trên đề cập đến giá trị của hợp đồng được bảo đảm, không phải giá trị khoản tiền đặt cọc. Đây là điểm có ý nghĩa quan trọng khi xác định phạm vi nghĩa vụ tài chính mà bên vi phạm phải thực hiện.
2. Căn cứ pháp lý về phạt cọc và giới hạn mức phạt cọc
2.1. Quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định này, hậu quả pháp lý của việc vi phạm cam kết đặt cọc được xác định trên cơ sở thỏa thuận của các bên và quy định pháp luật áp dụng.
Nếu không có thỏa thuận khác, bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Tuy nhiên, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa trực tiếp quy định mức trần chung bằng giá trị hợp đồng đối với trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc cao hơn. Nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
2.2. Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP giới hạn mức phạt cọc trong trường hợp nào?
Điểm cần nhấn mạnh là khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP không quy định rằng mọi khoản tiền đặt cọc hoặc mọi nghĩa vụ thanh toán phát sinh từ giao dịch đều phải thấp hơn giá trị hợp đồng.
Quy định này áp dụng khi đồng thời có các yếu tố:
- Các bên có thỏa thuận về mức tiền phạt cọc.
- Mức tiền phạt cọc được thỏa thuận vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện.
- Tranh chấp được đưa ra Tòa án giải quyết.
Khi đáp ứng các điều kiện trên, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
3. Phân biệt giá trị tài sản đặt cọc, giá trị hợp đồng và mức tiền phạt cọc
Để áp dụng đúng khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, cần phân biệt ba khái niệm sau:
Thứ nhất, giá trị tài sản đặt cọc. Đây là giá trị bằng tiền của tài sản được giao để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Thứ hai, giá trị hợp đồng được bảo đảm. Đây là giá trị của hợp đồng mà việc đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện. Ví dụ: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giá mua bán nhà ở theo thỏa thuận của các bên.
Thứ ba, mức tiền phạt cọc. Đây là khoản tiền được xác định theo thỏa thuận đặt cọc và quy định pháp luật về xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc.
Ba giá trị này có thể khác nhau. Ví dụ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá 3 tỷ đồng, các bên đặt cọc 300 triệu đồng và thỏa thuận mức tiền phạt cọc 4 tỷ đồng nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết.
Trong trường hợp này, khoản tiền đặt cọc là 300 triệu đồng, giá trị hợp đồng được bảo đảm là 3 tỷ đồng và mức tiền phạt cọc theo thỏa thuận là 4 tỷ đồng.
Nếu tranh chấp thuộc trường hợp áp dụng khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Việc xác định giá trị hợp đồng tại thời điểm đó cần dựa trên chứng cứ và tình tiết cụ thể của vụ án.
4. Ví dụ thực tế: Phạt cọc 4 tỷ đồng đối với hợp đồng chuyển nhượng đất trị giá 3 tỷ đồng
Giả sử ông A và bà B ký hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng được thỏa thuận là 3 tỷ đồng. Bà B giao cho ông A 300 triệu đồng tiền đặt cọc.
Hai bên thỏa thuận nếu ông A từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo cam kết thì phải chịu phạt cọc 4 tỷ đồng.
Đến thời hạn giao kết hợp đồng, ông A từ chối chuyển nhượng tài sản và phát sinh tranh chấp. Bà B khởi kiện, yêu cầu ông A chịu phạt cọc theo thỏa thuận.
Trong tình huống này, cần làm rõ các vấn đề sau:
Một là, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực hay không?
Tòa án cần xem xét các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 và các quy định hướng dẫn tại Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
Hai là, ông A có thuộc trường hợp phải chịu phạt cọc hay không?
Cần xác định mục đích đặt cọc, nội dung cam kết, hành vi của các bên và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện. Không phải cứ hợp đồng không được ký kết là đương nhiên phát sinh nghĩa vụ phạt cọc.
Ba là, mức phạt cọc được giải quyết như thế nào?
Nếu Tòa án xác định thỏa thuận phạt cọc thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, mức phạt cọc được Tòa án xem xét, quyết định không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Nếu giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm được xác định là 3 tỷ đồng, mức phạt cọc được quyết định theo quy định này không vượt quá 3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, đây là ví dụ giả định nhằm minh họa cách áp dụng quy định. Trong vụ án thực tế, kết quả còn phụ thuộc vào hiệu lực thỏa thuận đặt cọc, căn cứ phát sinh trách nhiệm phạt cọc và chứng cứ xác định giá trị hợp đồng.
5. Giá trị hợp đồng được xác định tại thời điểm nào để giới hạn mức phạt cọc?
Một điểm đáng chú ý trong khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP là thời điểm xác định giá trị hợp đồng được dùng làm căn cứ giới hạn mức phạt cọc.
Nghị quyết xác định mốc thời gian là thời điểm xét xử sơ thẩm, thay vì mặc nhiên lấy giá trị tài sản tại ngày ký hợp đồng đặt cọc hoặc ngày xảy ra vi phạm.
Điều này đặt ra yêu cầu phải xác định rõ giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản có giá trị lớn, cần phân biệt:
- Giá chuyển nhượng được các bên ghi nhận trong hợp đồng.
- Giá trị tài sản theo kết quả định giá hoặc thẩm định giá.
- Giá trị hợp đồng được xác định làm căn cứ áp dụng khoản 2 Điều 6 Nghị quyết.
Không thể mặc nhiên kết luận ba giá trị trên luôn giống nhau. Việc xác định căn cứ nào phù hợp phải được xem xét trên cơ sở nội dung hợp đồng, yêu cầu khởi kiện, chứng cứ trong hồ sơ và quy định pháp luật có liên quan.
Khi có tranh chấp, các bên nên cung cấp hợp đồng, giấy biên nhận tiền đặt cọc, tài liệu về giá chuyển nhượng, chứng cứ về hành vi vi phạm và tài liệu liên quan đến giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
6. Nếu không có thỏa thuận về phạt cọc thì mức phạt được xác định thế nào?
Khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn xử lý trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc.
Theo đó:
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Quy định này cần được phân biệt với trường hợp các bên có thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng theo khoản 2 Điều 6.
Chẳng hạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá 3 tỷ đồng, bên mua đặt cọc 300 triệu đồng và các bên không có thỏa thuận khác về xử lý đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng và có đủ căn cứ phát sinh trách nhiệm theo quy định, hậu quả đặt cọc theo quy định chung là hoàn trả 300 triệu đồng và trả thêm khoản tiền tương đương 300 triệu đồng.
Không thể chỉ căn cứ vào giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng để mặc nhiên xác định tiền phạt cọc là 3 tỷ đồng.
7. Có được vừa yêu cầu phạt cọc vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại không?
Đây là vấn đề thường phát sinh trong tranh chấp đặt cọc, đặc biệt khi hành vi vi phạm khiến bên còn lại phải chịu chi phí hoặc thiệt hại thực tế.
Khoản 5 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định, trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Như vậy, cần phân biệt khoản tiền phạt cọc với khoản tiền bồi thường thiệt hại. Đây là những yêu cầu có căn cứ pháp lý và điều kiện xem xét khác nhau.
Trong vụ án cụ thể, bên yêu cầu bồi thường cần xác định thiệt hại, căn cứ phát sinh trách nhiệm và cung cấp chứng cứ theo quy định pháp luật. Không nên mặc nhiên coi mọi khoản chi phí hoặc tổn thất được trình bày đều đương nhiên được Tòa án chấp nhận.
Đồng thời, khi áp dụng giới hạn tại khoản 2 Điều 6, cần xác định đúng khoản tiền nào là tiền phạt cọc để tránh nhầm lẫn giữa mức phạt cọc và các nghĩa vụ tài chính khác được xem xét trong cùng vụ án.
8. Những lưu ý khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Để hạn chế rủi ro tranh chấp và bảo đảm khả năng thực hiện thỏa thuận, các bên nên lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, xác định rõ mục đích đặt cọc. Hợp đồng cần thể hiện rõ đặt cọc nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng hay đồng thời bảo đảm cả hai nghĩa vụ.
Thứ hai, ghi nhận rõ số tiền đặt cọc và phương thức giao nhận. Nên có chứng từ chuyển khoản, biên nhận hoặc tài liệu chứng minh việc giao nhận tiền.
Thứ ba, quy định cụ thể các trường hợp vi phạm và hậu quả pháp lý. Cần xác định rõ hành vi nào được coi là vi phạm cam kết, thời hạn thực hiện nghĩa vụ và cách xử lý tiền đặt cọc.
Thứ tư, cân nhắc mức phạt cọc phù hợp với giá trị hợp đồng. Việc thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng có thể dẫn đến việc Tòa án xem xét giới hạn theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP.
Thứ năm, lưu ý trường hợp có lỗi của cả hai bên hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan. Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trong trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc theo hướng dẫn tại khoản này.
Thứ sáu, xác định đúng yêu cầu khi khởi kiện. Tùy vụ việc, yêu cầu có thể liên quan đến hoàn trả tiền đặt cọc, phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tiền lãi hoặc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Mỗi yêu cầu cần có căn cứ pháp luật và chứng cứ tương ứng.
9. Kết luận
Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đã đưa ra hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện.
Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết này, Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.
Tuy nhiên, không nên hiểu quy định này theo hướng mọi khoản tiền đặt cọc đều phải thấp hơn giá trị hợp đồng, hoặc mọi tranh chấp đặt cọc đều áp dụng một mức phạt cọc tối đa giống nhau. Việc giải quyết cần căn cứ vào nội dung thỏa thuận, hiệu lực giao dịch, lỗi của các bên, mục đích đặt cọc và chứng cứ trong từng vụ án.
Đối với tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất, việc xác định đúng giá trị hợp đồng, mức tiền phạt cọc và căn cứ phát sinh trách nhiệm là yếu tố quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Căn cứ pháp lý chính:
- Bộ luật Dân sự năm 2015, đặc biệt Điều 117, Điều 328 và Điều 419.
- Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP ngày 18/8/2026 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, đặc biệt khoản 2 Điều 5 và các khoản 1, 2, 3, 5 Điều 6.
Lưu ý: Bài viết có tính chất tham khảo pháp lý; việc áp dụng trong từng vụ việc cần căn cứ hồ sơ, chứng cứ và quy định pháp luật có liên quan.
