Hạn mức công nhận đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất không có giấy tờ tại Hải Phòng là bao nhiêu? Quyết định 158/2025/QĐ-UBND quy định vấn đề này như thế nào? Đây là vấn đề được nhiều hộ gia đình, cá nhân tại Hải Phòng quan tâm khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (thường gọi là cấp sổ đỏ lần đầu) đối với những thửa đất đã sử dụng ổn định từ lâu nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đặc biệt, sau khi Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND ngày 12/9/2025 của UBND thành phố Hải Phòng có hiệu lực, cần phân biệt rõ giữa:
- Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và thuộc Điều 141 Luật Đất đai 2024;
- Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và thuộc Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Việc nhầm lẫn hai trường hợp này có thể dẫn đến cách xác định hạn mức công nhận đất ở không chính xác.
1. Cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất không có giấy tờ được quy định ở đâu?
Điều 138 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Theo khoản 1 Điều 138, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 và không thuộc các trường hợp loại trừ thì việc cấp Giấy chứng nhận được xem xét theo thời điểm sử dụng đất và các điều kiện mà Luật Đất đai quy định.
Điểm đáng chú ý là Điều 138 chia các trường hợp không có giấy tờ theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất, trong đó có mốc quan trọng là:
- Trước ngày 18/12/1980;
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993;
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Do đó, khi giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho đất không có giấy tờ, việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
2. Quyết định 158/2025/QĐ-UBND của Hải Phòng quy định hạn mức công nhận đất ở như thế nào?
Quyết định số 158/2025/QĐ-UBND ngày 12/9/2025 của UBND thành phố Hải Phòng quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
Quyết định có hiệu lực từ ngày 12/9/2025 và thay thế Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng cùng một số quyết định của tỉnh Hải Dương trước đây.
3. Điều 6 Quyết định 158 quy định hạn mức công nhận đất ở bao nhiêu?
Thứ nhất, Trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980
Theo khoản 1 Điều 6 Quyết định 158:
- Khu vực các phường: hạn mức công nhận đất ở là 600 m²;
- Khu vực các xã và đặc khu Cát Hải: 1.000 m²;
- Đặc khu Bạch Long Vĩ: 500 m².
Thứ hai, Trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993
Theo khoản 2 Điều 6 Quyết định 158:
- Khu vực các phường: 550 m²;
- Khu vực các xã và đặc khu Cát Hải: 900 m²;
- Đặc khu Bạch Long Vĩ: 200 m².
Các mức trên là nội dung được quy định tại Điều 6 Quyết định 158/2025/QĐ-UBND.
4. Cần phân biệt “hạn mức công nhận đất ở” và “hạn mức giao đất ở”
Một nhầm lẫn phổ biến khác là lấy hạn mức giao đất ở để áp dụng trực tiếp cho trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở.
Quyết định 158 quy định tại Điều 9 về hạn mức giao đất ở cho cá nhân:
- Khu vực các phường: tối thiểu 40 m², tối đa 120 m²;
- Khu vực các xã và đặc khu Cát Hải: tối thiểu 60 m², tối đa 200 m².
Đây là hạn mức giao đất ở, không phải mặc nhiên là hạn mức công nhận đất ở đối với người đang sử dụng đất ổn định không có giấy tờ.
Trong khi đó, Điều 3 Quyết định 158 định nghĩa “hạn mức công nhận đất ở” là mức giới hạn diện tích đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích để ở.
Hai khái niệm này có mục đích và căn cứ pháp lý khác nhau, do đó không thể đồng nhất.
5. Những vấn đề cần xác định khi xin cấp sổ đỏ lần đầu đối với đất không có giấy tờ
Đối với hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất nên làm rõ ít nhất các vấn đề sau:
Thứ nhất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
Cần có tài liệu chứng minh đất đã được sử dụng từ thời điểm nào, đặc biệt nếu muốn áp dụng các quy định tương ứng với từng giai đoạn tại Điều 138.
Thứ hai, nguồn gốc sử dụng đất.
Cần xác định đất do khai hoang, được giao, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế, tự sử dụng hay có nguồn gốc khác.
Thứ ba, quá trình sử dụng đất có ổn định hay không.
Các tài liệu về hộ khẩu, đăng ký nhà đất, kê khai nhà đất, biên lai thuế, hồ sơ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ, giấy tờ về nhà ở, xác nhận của khu dân cư… có thể có ý nghĩa trong việc chứng minh quá trình sử dụng.
Thứ tư, đất có tranh chấp hay không.
Đây là một trong những điều kiện quan trọng để xem xét việc cấp Giấy chứng nhận trong nhiều trường hợp.
Thứ năm, có vi phạm pháp luật đất đai hay không.
Cần phân biệt đất sử dụng không có giấy tờ với đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc sử dụng đất do vi phạm pháp luật.
Thứ sáu, diện tích thực tế và diện tích được công nhận.
Diện tích đang sử dụng trên thực tế không đồng nghĩa với toàn bộ diện tích đó đương nhiên được công nhận là đất ở.
Thứ bảy, hạn mức công nhận đất ở được áp dụng theo căn cứ pháp lý nào.
Đây là vấn đề cần đặc biệt kiểm tra trong trường hợp hồ sơ không có giấy tờ.
