Thứ Tư, Tháng Tư 24, 2024
spot_img
Trang chủLuật sư Tư vấnLuật sư tư vấn Luật đất đaiLập di chúc để lại nhà đất cho sử dụng, ở không...

Lập di chúc để lại nhà đất cho sử dụng, ở không cho bán có được không?

Công ty Luật CMA - hotline: 0986057998 - 0944296698

Di chúc là sự thể hiện “ý chí” của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết, một dạng giao dịch dân sự thông qua hành vi pháp lý đơn phương của người lập di chúc. Người để lập di chúc được tự do thể hiện mong muốn, ý chí của mình đối với di sản thừa kế để lại với điều kiện phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự nói chung và di chúc nói riêng.

Trên thực tế, với ý nguyện, mong muốn lưu giữ các tài sản có giá trị hoặc có ý nghĩa đặc biệt về mặt tinh thần. Đôi khi, người lập di chúc mong muốn giao quyền sử dụng, không giao quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp…). Với ý nguyện này, thường di sản sẽ được định đoạt dưới dạng: 1) Làm nơi thờ cúng và giao cho một hoặc một nhóm người quản lý, thực hiện việc thờ cúng; 2) Cho một hoặc một nhóm người để ở, sử dụng nhưng không được định đoạt dưới dạng bán, cho tặng, thế chấp…(trường hợp này ít khi xảy ra).

  1. Di sản là nhà, quyền sử dụng đất dùng vào việc ở kết hợp thờ cúng hoặc thờ cúng đơn thuần:

Khoản 1 Điều 645 BLDS năm 2015 quy định:

“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.”.

Theo quy định trên và thực tế có thể phát sinh các trường hợp, như sau:

  • Di chúc để lại di sản nhưng không chỉ định người quản lý di sản, trường hợp này ít khi xảy ra;
  • Di chúc để lại di sản, nhưng giá trị di sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ của người chết để lại;
  • Di chúc chỉ định người quản lý di sản, nhưng người quản lý di sản chết;
  • Di chúc chỉ định người quản lý di sản và người quản lý di sản vi phạm nghĩa vụ của người quản lý di sản;

Trong những trường hợp này, Di sản sẽ được xử lý như thế nào? (Tham khảo bài viết: Xử lý di sản thờ cúng khi người quản lý di sản thờ cúng chết.)

  1. Di chúc Nhà, quyền sử dụng đất để sử dụng không cho bán, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các quyền định đoạt khác 

Người lập di chúc là chủ sở hữu đối với tài sản, một chủ sở hữu thì có 03 quyền đối với tài sản gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Đối với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất, chủ sử dụng đất có các quyền: Chiếm hữu, sử dụng đối với đất và định đoạt với quyền sử dụng đất.

Trường hợp người lập di chúc để lại quyền sử dụng đất, nhà hoặc công trình, tài sản trên đất khác (gọi chung là “bất động sản”) cho một hoặc nhóm người có quyền chiếm hữu, sử dụng nhưng không được định đoạt, được hiểu là một dạng tặng cho có điều kiện và việc định đoạt này là không vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, trong trường hợp người lập di chúc không cho phép người hưởng di chúc chuyển nhượng bất động sản, thì người hưởng di chúc không có quyền này.

Trường hợp người hưởng di chúc thực hiện việc khai nhận hưởng thừa kế trên di chúc, thì trên nội dung thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần ghi rõ các hạn chế với quyền sử dụng đất. Trên thực tế, hiếm khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp có ghi nhận sự hạn chế này. Việc lập di chúc không giao đủ 3 quyền của chủ sở hữu có thể dẫn đến việc cơ quan chức năng từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người hưởng thừa kế, bởi lẽ: (1) Giấy chứng nhận cấp cho người hưởng thừa kế được hiểu  là công nhận người có tên trên giấy chứng nhận là chủ sử dụng đất, có toàn quyền với thửa đất, tài sản trên đất; (2) Di chúc định đoạt thiếu quyền định đoạt của chủ sở hữu vì vậy không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thừa kế. Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người hưởng thừa kế theo di chúc không ghi rõ các nội dung hạn chế thì có thể dẫn đến tình trạng người hưởng thừa kế theo di chúc chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp … bất động sản cho người thứ ba.

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên, thì khi người hưởng thừa kế vi phạm điều kiện hưởng thừa kế đem bất động sản tham gia các giao dịch có tính chất định đoạt thì những người thừa kế theo pháp luật có quyền kiện đòi lại tài sản. Tuy nhiên, trường hợp giao dịch đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba sẽ không vô hiệu, được pháp luật công nhận, bảo vệ. Trường hợp này, những người thừa kế theo pháp luật có quyền khởi kiện để yêu cầu người đã chuyển nhượng bất động sản là di sản thừa kế bồi thường thiệt hại.

Do tính chất phức tạp và rủi ro có thể phát sinh tranh chấp trong tương lai. Vì vậy, người lập di chúc cần lập di chúc đảm bảo (1) Tính rõ ràng, dễ hiểu; (2) Phù hợp với thực tế; (3) Tránh phát sinh tranh chấp cho con, cháu, những người thừa kế theo pháp luật; (4) Đảm bảo dễ thực thi. Để có được điều này, người lập di chúc trong những trường hợp có yêu cầu đặc biệt nên tham khảo ý kiến hoặc có sự tư vấn của luật sư.

BÀI VIẾT LIÊN QUAN
- Advertisment -spot_img

Bài viết được quan tâm