Tách sổ đỏ (Chuyển nhượng một phần diện tích đất) của Hộ gia đình, cá nhân cần phải đáp ứng một số quy định về diện tích tách thửa tối thiểu, kích thước các cạnh của thửa đất, lối đi…
I. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng.
- Quyết định số: 08/2023/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung quyết định 1394/2015/QĐ-UBND thành phố Hải Phòng
II. Luật sư CMA tư vấn
1. Điều kiện chung để chuyển nhượng/tặng cho một phần thửa đất theo quy định của Luật đất đai 2013, gồm:
Theo quy định tại Điều khoản 1 Điều 188, điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
-
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Đủ điều kiện tách thửa theo quy định của tỉnh/thành phố
2. Điều kiện chia tách sổ đỏ (tách thửa) tại thành phố Hải Phòng theo quy định mới (Quyết định số 08/2023/QĐ-UBND).
2.1. Không thuộc đối tượng bị cấm tách thửa đất ở
Căn cứ điều 5a Quyết định số 08/2023/QĐ-UBND thì các trường hợp sau không được tách thửa đất gồm:
Thứ nhất, Thửa đất nằm trong các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 25/02/2023 ngày Quyết định số 08/2023 có hiệu lực).
Thứ hai, Đất được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành), gồm:
Khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị;
Khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn;
Khu tái định cư.
Thứ ba, Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
Thứ tư, Thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất giao thông, cây xanh (đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền); thửa đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Thứ năm, Thửa đất có công trình xây dựng khi thực hiện tách thửa mà công trình đó nằm trong nhiều thửa đất mà chủ sở hữu công trình không có cam kết phá dỡ công trình đó.
Thứ sáu, Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất nhưng không xác định được ranh giới đối với diện tích đất ở.
Ngoại lệ: Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư được điều chỉnh theo quy định của pháp luật thì việc tách thửa đất thực hiện theo quy hoạch điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2.2. Đáp ứng điều kiện về tổng diện tích, kích thước của thửa đất sau khi chia tách thửa đất, cụ thể:
Đối với đất ở khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, diện tích thửa đất hình thành ≥ 40,0 m2/ thửa, chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, lối đi của thửa đất mới hình thành phải ≥ 3,5 m và chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành phải ≥ 3,5 m.
Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện (Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, An Lão, An Dương, Thủy Nguyên, Kiến Thụy, Cát Hải): Diện tích thửa đất mới hình thành sau khi tách phải ≥ 60,0 m2/thửa; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, lối đi của thửa đất mới hình thành phải ≥ 4,0 m và chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành phải ≥ 4,0 m.
2.3. Đáp ứng điều kiện về lối đi:
Khi chia tách thửa đất để thực hiện việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, thửa đất hình thành phải lớn hơn diện tích tách thửa tối thiểu và có lối đi ra đường giao thông. Trường hợp có lối đi hiện hữu thì được sử dụng lối đi hiện hữu.
Trường hợp khi chia tách thửa đất phải tạo lập lối đi mới thì chiều rộng lối đi đảm bảo điều kiện sau:
- Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): Chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất phải ≥ 1,5 m trong trường hợp tách thửa đất thành dưới 05 thửa đất; chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất phải ≥ 2,0 m trong trường hợp tách thửa đất thành từ 05 thửa đất mới trở lên.
- Đối với khu vực nông thôn (các xã thuộc huyện): Chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất phải ≥ 1,5 m trong trường hợp tách thửa đất thành dưới 05 thửa đất; chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất phải ≥ 3,5 m trong trường hợp tách thửa đất thành từ 05 thửa đất mới trở lên.
Ngoại lệ: Trường hợp người sử dụng đất đề nghị tách thửa mà thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định trên đây nhưng có thể hợp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
3. Thủ tục chuyển nhượng/tặng cho một phần quyền sử dụng đất tại Hải Phòng
Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 3 điều 3 nghị định 148/2020/NĐ-CP, người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất gồm các bước
Bước 1: Bên bán nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính để chuyển cho người sử dụng đất thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách.
- Lưu ý: Trích đo địa chính và trích lục thửa đất mới tách phải được Văn phòng đăng ký đất đai đóng dấu, xác nhận đủ điều kiện được tách thửa thì người sử dụng đất mới được lập hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất.
Bước 2: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng lập hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho một phần quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để thực hiện công chứng, chứng thực và nộp hồ sơ đăng ký biến động theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
4. Chi phí phải nộp khi sang tên sau khi chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất gồm những gì?
- Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng.
- Lệ phí địa chính: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Phí lập hợp đồng đo đạc địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất tại Hải Phòng là bao lâu?
Theo quy định tại Quyết định 3249/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng ngày 26/10/2020
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa trước khi chuyển nhượng một phần quyền sử dụng không quá 15 ngày.
Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký biến động do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.
