Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã có hướng dẫn cụ thể về việc xử lý sổ đỏ đã cấp trước ngày 01.7.2004.
1. Xác định lại diện tích đất ở với Sổ đỏ cấp trước ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2,3, 5,6,7 Điều 137 Luật đất đai năm 2024
Thủ tục xác định lại diện tích đất ở với trường hợp này được thực hiện theo các quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai năm 2024, tiết 17 Điểm VI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP; Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2025; Công văn 303/QLĐ-CSPC ngày 03/02/2026 của Cục quản lý đất đai, theo đó:
a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất t
– Giấy chứng nhận đã cấp.
– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
b) Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:
– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
c) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã thực hiện các công việc sau đây:
– Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu;
– Kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước đây, trường hợp đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai thì trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
– Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
d) Thời hạn giải quyết thủ tục xác định lại diện tích đất ở là không quá 20 ngày làm việc
- Các trường hợp bị loại trừ và không được xác định lại diện tích đất ở:
Thứ nhất, người sử dụng đất đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất một phần diện tích đất ở của thửa đất hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần diện tích đất ở của thửa đất thì khi xác định lại diện tích đất ở phải trừ đi phần diện tích đất ở đã chuyển quyền sử dụng đất hoặc thu hồi.
Thứ hai, Diện tích đất của người nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc phần diện tích đất Nhà nước đã thu hồi thì không được xác định lại đất ở. Theo đó, người/tổ chức nhận chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn của người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 có đủ các điều kiện trên đây nhưng không làm thủ tục xác định lại diện tích đất ở trước khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn thì không được xác định lại diện tích đất ở. Do đó, trường hợp người sử dụng đất không biết để thực hiện các quyền của mình trước khi chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn sẽ bị thiệt hại về lợi ích. Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cơ quan thực hiện công chứng, chứng thực hoặc cơ quan tiếp nhận việc đăng ký biến động phải giải thích các quyền, lợi ích liên quan đến việc xác định lại diện tích đất ở cho người sử dụng đất.
2. Xác định lại diện tích đất ở với Sổ đỏ cấp trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở
Với trường hợp Sổ đỏ đã cấp trước ngày 01/7/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp.
– Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định trên
– Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở.
– Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở . Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
* Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP thì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền xác định lại diện tích đất ở. Tuy nhiên, theo quy định khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026 …” Các địa phương như Hải Phòng vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định lạidiện tích đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
