Câu hỏi: Năm 2014, bố tôi có mua đất (đã có sổ đỏ) của A, có làm hợp đồng mua bán dưới sự chứng kiến của công chứng viên tại Văn phòng công chứng. Từ đó đến nay bố tôi chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ mảnh đất trên. Đến năm 2018, bố tôi qua đời, không để lại di chúc. Tôi muốn hỏi: Tôi và những người thừa kế khác có được nhận thừa kế mảnh đất bố tôi đã mua nêu trên không? Nếu được thì làm như thế nào để tôi và những người thừa kế khác được đứng tên sổ đỏ mảnh đất trên?
Công ty Luật CMA cảm ơn câu hỏi của bạn đã gửi tới chúng tôi. Với câu hỏi này, chúng tôi xin đưa quan điểm tư vấn như sau:
- Cơ sở pháp lý:
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Luật công chứng năm 2014
- Nội dung tư vấn:
Thứ nhất: Bạn và những người thừa kế khác có được nhận thừa kế mảnh đất bố bạn đã mua nêu trên không?
Theo Điều 612 Luật dân sự 2015 quy định về di sản mà người thừa kế được nhận từ người đã chết bao gồm “tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”. Như vậy, chúng ta cần xác định mảnh đất trên đã trở thành tài sản của bố bạn chưa.
Năm 2014, bố bạn và A thực hiện giao dịch mua bán đất đai có làm hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử đụng đất thực hiện các quyền của mình phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hợp đồng theo Khoản 3 Điều 167:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và A là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật.
Tuy nhiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường các bên sẽ thực hiện đồng thời việc cấp lại GCNQSDĐ mang tên chủ sở hữu quyền mới. Trường hợp này, bố bạn và A không sang tên sổ đỏ và tiến hành đăng kí biến động nên về mặt giấy tờ vẫn mang tên A, nhưng trên thực tế về mặt pháp luật các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên mảnh đất đó trở thành tài sản của bố bạn từ năm 2014.
Như vậy, bạn và những người thừa kế khác có quyền nhận thừa kế mảnh đất mà bố bạn đã mua của A mặc dù bố bạn chưa thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.
Thứ hai: Làm như thế nào để bạn và những người thừa kế khác đứng tên trên mảnh đất trên?
Để nhận thừa kế mảnh đất trên thì những người thừa kế thực hiện những việc sau:
- Khai nhận thừa kế:
– Nếu các đồng thừa kế thỏa thuận được: Thực hiện thủ tục niêm yết công khai về tài sản thừa kế tại UBND cấp xã nơi có đất.
– Nếu các đồng thừa kế không thỏa thuận được: việc chia thừa kế được giải quyết tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo yêu cầu của một trong các đồng thừa kế. Bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật là căn cứ xác định việc nhận thừa kế.
Sau khi thực hiện 1 trong 2 bước trên, những người thừa kế thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế tại văn phòng công chứng. Tùy từng trường hợp, văn phòng công chứng sẽ lập văn bản khai nhận thừa kế hoặc văn bản phân chia thừa kế.
- Làm thủ tục sang tên sổ đỏ sau khi nhận thừa kế:
+ Cơ quan thực hiện thủ tục là Văn phòng đăng ký đất đai;
+ Hồ sơ gồm có:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp di sản thừa kế là bất động sản.;
– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;
– Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế;
– Những giấy tờ khác chứng minh quan hệ giữa người thừa kế và người để lại di sản thừa kế trong trường hợp thừa kế theo pháp luật như là: Sổ hộ khẩu, Giấy khai sinh, Giấy đăng ký kết hôn,..
Trình tự, thủ tục làm sang tên sổ đỏ do nhận thừa kế đất đai được quy định chi tiết tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
