Quy định điều kiện kinh doanh, môi giới bất động sản mới nhất

I/Căn cứ pháp lý

• Luật Đầu tư

• Luật Kinh doanh bất động sản

• Nghị định 02/2022/NĐ-CP ban hành ngày 06/01/2022 có hiệu lực từ 01/03/2022

II/Luật sư CMA tư vấn

1. Điều kiện kinh doanh bất động sản

Luật Đầu tư 2020 quy định: “1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Theo quy định tại Nghị định số 02/2022 có hiệu lực ngày 01/3/2022, Điều 4 về  Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

“1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.”

2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản  phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự; Có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên; Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

• Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;

  Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết; Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m² và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Các trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, bao gồm:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.

• Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung quy định mới không thay đổi với nhóm đối tượng cá nhân bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng,… chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình mà chỉ tác động đến nhóm cá nhân làm dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

4. Thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Hồ sơ thành lập công ty kinh doanh bất động sản bao gồm 01 bộ:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.

• Điều lệ doanh nghiệp;

• Danh sách thành viên đối với công ty TNHH hai thành viên hoặc danh sách cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần;

• Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân: Đối với cá nhân: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực; Đối với tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức và kèm theo giấy tờ chứng thực cá nhân của người đại diện theo uỷ quyền của tổ chức;

• Quyết định góp vốn, Văn bản cử đại diện theo ủy quyền đối với thành viên công ty, cổ đông công ty là tổ chức;

• Tài liệu khác trong các trường hợp đặc biệt ;

• Hợp đồng cung cấp dịch vụ pháp lý (Hợp đồng ủy quyền) để ủy quyền thực hiện dịch vụ thành lập doanh nghiệp (nếu có).

Hồ sơ  nộp trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc thông qua hệ thống bưu chính công ích.

Cơ quan tiếp nhận: Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh/ thành phố

Thời gian xử lý: Trong thời gian 03-05 ngày làm việc ngay khi nhận được hồ sơ hợp lệ.

Dịch vụ thành lập Doanh nghiệp tại Hải Phòng của Luật sư CMA:

• Tư vấn miễn phí các vấn đề, hỏi đáp pháp lý liên quan tới việc đăng ký thành lập Doanh nghiệp tại Hải phòng
• Soạn thảo, hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ đáp ứng các yêu cầu của cơ quan chức năng liên quan tới thủ tục thành lập Doanh nghiệp tại Hải Phòng
• Đại diện nộp hồ sơ, bổ sung hồ sơ thành lập Doanh nghiệp tại Hải Phòng theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
• Nhận kết quả và trả kết quả Giấy chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp tại Hải Phòng trực tiếp cho khách hàng.
• Hỗ trợ, tư vấn các công việc cần thiết sau khi thành lập doanh nghiệp tại Hải Phòng.
• Thời hạn giải quyết: trong thời hạn 03-05 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ.