Đất chưa có Sổ đỏ có được xây dựng nhà ở không?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những giấy tờ quan trọng chứng minh quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể, đây là giấy tờ cần thiết để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất đó. Việc người dân phải xin cấp phép khi xây dựng nhà ở trên đất của mình là một việc làm hết sức cần thiết, nó giúp xác định được việc xây dựng ngôi nhà này có phải hợp pháp hay không, xác định được chính xác các thông tin ghi nhận trên các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác định được công trình này có ảnh hưởng đến các công trình khác ở xung quanh không, tránh được các rủi ro, tranh chấp về sau này nếu có, và thực tế nhất là để tránh trường hợp các cơ quan chức năng sẽ tiến hành dỡ bỏ công trình nếu công trình nếu cố tình xây dựng công trình trái pháp luật. Vậy trên thực tế, nhiều người dân không có sổ đỏ có được phép xây dựng nhà ở trên đất hay không?

1. Căn cứ pháp lý.

• Luật Đất đai năm 2013

• Luật Xây dựng năm 2020

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

• Nghị định 53/2017/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn.

• Trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (Chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này không cần xin giấy phép xây dựng nhưng có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý).

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải xây dựng tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

i) Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Theo đó, người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Trường hợp không có Giấy chứng nhận phải có một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất có mục đích là đất ở, cụ thể:

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc

+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thửa đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

+ Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

ii) Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

• Trường hợp xây nhà phải có giấy phép xây dựng:

Trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, không thuộc một trong các trường hợp được miễn thì phải có giấy phép xây dựng.

Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ phải có một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 2001, Luật Đất đai năm 2003.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở.

+ Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, trong trường hợp yêu cầu phải xin giấy phép xây dựng thì chỉ cần có một trong những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai thì được xin giấy phép xây dựng nhà ở mà không bắt buộc giấy tờ đó là Giấy chứng nhận (Sổ đỏ), khi có giấy phép xây dựng thì người dân được phép khởi công xây dựng nhà ở trên đất.

DỊCH VỤ TƯ VẤN PHÁP LUẬT, LÀM SỔ ĐỎ CỦA CMA

• Tư vấn, hướng dẫn trình tự, thủ tục mua bán nhà, đất, xác định tính hợp pháp, tranh chấp của đất mua bán; xác định nhà, đất giao dịch có đủ điều kiện được mua bán theo quy định của pháp luật hay không? các trình tự, thủ tục cần hoàn thiện để đưa nhà, đất vào giao dịch, xác định các khoản thuế, nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước khi mua bán….

• Tư vấn, Hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán, hợp đồng đặt cọc, bàn giao nhà đất mua bán

• Tư vấn, hỗ trợ thực hiện việc thừa kế, khai nhận thừa kế…

• Đại diện theo ủy quyền giải quyết các tranh chấp đất đai, hợp đồng mua bán nhà, đất…

• Sang tên Sổ đỏ (thay đổi chủ sử dụng đất) do:  Nhận chuyển nhượng (mua bán nhà, đất); hoặc do nhận thừa kế nhà, đất; hoặc do nhận tặng cho nhà, đất; hoặc theo bản án, quyết định thi hành án; hoặc theo quyết định bán đấu giá; hoặc thỏa thuận tài sản chung của vợ chồng thành tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân; hoặc theo quyết định hòa giải thành, kết quả giải quyết tranh chấp về đất đai …..

• Cấp Sổ đỏ lần đầu (Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người đang sử dụng đất), gồm: Cấp sổ đỏ cho đất cha ông; hoặc cấp Sổ đỏ đất thổ cư đang sử dụng; hoặc cấp Sổ đỏ cho đất được cơ quan, công ty, xí nghiệp cấp, giao hoặc mua thanh lý; Cấp sổ đỏ lần đầu cho đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, lấn chiếm, sử dụng đất có vi phạm tại thời điểm bắt đầu sử dụng…..

• Cấp lại sổ đỏ do: Sổ đỏ bị mất (hoản hoạn, lũ lụt, rơi mất, mất trong quá trình quản lý…); hoặc Sổ đỏ bị rách, hư hỏng không còn đọc được các thông tin hoặc các thông tin không rõ, không đầy đủ….

• Cấp lại sổ đỏ do: Bổ sung tài sản trên đất, hoặc thay thế, biến đổi tài sản trên đất đã được chứng nhận ….

• Đính chính Sổ đỏ do: Các thông tin thiếu sót hoặc sai sót trên sổ đỏ như: Diện tích thực tế và diện tích sổ đỏ khác nhau, thay đổi thông tin người sử dụng đất trên sổ đỏ; Biến động do sụt lún đất đai thực địa so với sổ đỏ thực tế…