- Căn cứ pháp lý:
- Luật Nhà ở năm 2014
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
- Nghị định số 76/2015/NĐ-CP
- Nghị định số 30/2021/NĐ-CP
- Thông tư số 19/2016/TT-BXD
2. Luật sư CMA tư vấn:
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau: (Khoản 5 điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP):
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a Khoản này.
Để đảm bảo quyền, lợi ích, an toàn cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định những điều kiện chặt chẽ về việc huy động vốn của chủ đầu tư (người xây nhà, thực hiện dự án phát triển nhà ở để bán), cụ thể:
2.1. Hình thức hợp đồng để huy động vốn từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai
Căn cứ khoản 1 điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở, thì chỉ được huy động vốn dưới các hình thức sau:
“2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.”
2.2. Điều kiện huy động vốn:
a. Điều kiện để huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP):
Hình thức: Bằng văn bản, có các nội dung theo quy định như: Tên và địa chỉ của các bên tham gia ký kết hợp đồng; Hình thức huy động vốn; Số lượng vốn cần huy động; các kỳ huy động vốn; Phương thức phân chia lợi nhuận; Thời hạn hoàn trả vốn; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Giải quyết tranh chấp; Các thoả thuận khác.
Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;
Điều kiện, thời điểm được ký kết hợp đồng:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án hoặc quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ mà Sở xây dựng chưa có văn bản trả lời trong khi chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các quy định khác.
b. Ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở (Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP)
Hình thức: Bằng văn bản
Điều kiện mở bán:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
- Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án hoặc quá 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ mà Sở xây dựng chưa có văn bản trả lời trong khi chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các quy định khác.
Giá trị thanh toán:
- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
