Rủi ro khi mua đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà chưa được ghi trong Sổ Đỏ

0
19

Hiện nay tồn tại rất nhiều Sổ Đỏ chỉ đăng ký đất nhưng thực tế trên đất có cả nhà. Tuy nhiên, khi làm hợp đồng mua bán, trên hợp đồng chỉ được ghi bán đất, không được ghi bán nhà vì căn nhà này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nên chưa được giao dịch theo qui định của Pháp luật về nhà ở. Nếu không cẩn thận thì rất có thể bạn sẽ chỉ là mua đất mà không mua nhà ?????

1. Đăng ký nhà trên Sổ Đỏ là không bắt buộc

Theo Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định về Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.”

Như vậy pháp luật quy định việc đăng ký nhà trên Sổ đỏ là theo yêu cầu của chủ sở hữu, không bắt buộc. Thực tế việc đăng ký nhà trên Sổ đỏ cũng không đơn giản. Cần các điều kiện:

  • Có giấy phép xây dựng;
  • Thực hiện thủ tục hoàn công, có xác nhận của chính quyền đã xây dựng đúng với giấy phép xây dựng (thực tế người dân không xây dựng đúng như giấy phép xây dựng rất nhiều)
  • Nộp phí, lệ phí theo quy định,…

Với những điều kiện và chi phí không nhỏ nên nhiều người dù muốn đăng ký nhà nhưng không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

2. Nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không được giao dịch

Theo Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy theo quy định trên, khi căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sỡ hữu thì không đủ điều kiện để được giao dịch mua bán.  Khi làm hợp đồng, trên hợp đồng chỉ được ghi bán đất, không được ghi bán nhà.

3. Pháp luật vẫn cho phép chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở

  • Khoản 1 điều 19 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 qui định: “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.”

Như vậy Luật chỉ qui định “phải gắn với quyền sử dụng đất”. Như vậy pháp luật không bắt buộc khi mua bán nhà phải mua cả đất.

  • Đồng thời Khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định về việc Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

“4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy nghĩa là pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất (người đứng tên trên Sổ đỏ). Và, trong trường hợp đó, chủ sở hữu nhà muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì phải có 1 trong các giấy tờ kí kết với người sử dụng đất như sau:

– Hợp đồng thuê đất.

– Hợp đồng góp vốn.

– Hợp đồng hợp tác kinh doanh.

– Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu nhà xây dựng nhà ở. Văn bản này phải được công chứng, chứng thực và  được kèm theo bản sao Sổ đỏ của chủ sở hữu đất.

Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì người sở hữu nhà mới được quyền bán nhà theo quy định tại Luật nhà ở. Nếu chủ sở hữu đất đồng ý làm 1 trong các loại giấy tờ theo yêu cầu tại khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho người sở hữu nhà thì muốn “bán đất” mà không “bán nhà” hoặc muốn “bán nhà” mà không “bán đất” đều được.

4. Lập thỏa thuận mua nhà viết tay để tránh tranh chấp

Mặc dù ai cũng tự hiểu ngầm với nhau là mua đất thì đương nhiên phải mua cả nhà trên đất. Vì nếu mua đất mà không mua nhà thì đất cũng không thể sử dụng được. Thực tế đã có trường hợp do không có thỏa thuận viết tay bán cả nhà, khi thấy giá đất tăng, người bán đã không chịu bàn gian nhà cho người mua, lấy lý do trong hợp đồng chỉ bán đất, không bán nhà. Vì vậy, để tránh tranh chấp về sau, khi lập hợp đồng, nên có thêm phụ lục hợp đồng thỏa thuận mua nhà.