Bồi thường nhà ở công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc bồi thường nhà ở, công trình, tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất:

Cùng với việc hoàn trả giá trị đất khi người sử dụng đất hợp pháp bị nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án theo quy định của pháp luật, đối với các thiệt hại về nhà ở nói riêng, tài sản, công trình trên đất được tạo lập hợp pháp được bồi thường tuỳ theo tính chất, nguồn gốc, quá trình tạo lập tài sản cũng như là chính sách của từng địa phương cụ thể nơi có đất bị thu hồi.

Theo quy định tại khoản 1 điều 88 Luật đất đai thì: Nhà ở nói riêng, tài sản gắn liền với đất nói chung được tạo lập hợp pháp khi nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường. Vậy, để đánh giá tính hợp pháp của tài sản được tạo lập trên đất thì căn cứ vào những tiêu chí gì?, căn cứ các quy định của pháp luật về đất đai, xây dựng thì có thể tổng quát như sau:

Thứ nhất, phù hợp với mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để xác định tính hợp pháp của tài sản được tạo lập trên đất. Mục đích sử dụng đất là căn cứ để cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình đối với đất, hành vi sử dụng đất hợp pháp. Mục đích sử dụng đất được xác định trên cơ sở:

• Mục lục bài viết

  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Sổ đỏ, Sổ hồng”)

• Các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng (Tham khảo bài viết: Giấy tờ đủ điều kiện cấp Sổ đỏ)

• Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng

• Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất

Thứ hai, đáp ứng các điều kiện để tạo lập tài sản trên đất, nói cách khác là đối với các loại tài sản được xây dựng trên đất cần phải xin cấp giấy phép xây dựng thì phải có giấy phép xây dựng trước khi thực hiện và đương nhiên phải xây dựng đúng giấy phép.

2. Chính sách về bồi thường nhà ở, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất (Điều 89 Luật đất đai, điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).

Tiền bồi thường với nhà ở, công trình, tài sản trên đất được xác định = Đơn giá với loại tài sản tương ứng x (nhân) mức (tỷ lệ) bồi thường của tài sản đó.

2.1. Đối với Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Đối với loại công trình này, khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Loại tài sản này sẽ được bồi thường với mức là 100%.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Ví dụ: Đánh giá mức độ tổn hại của tài sản khi bị tháo dỡ, cắt xén một phần tại thành phố Hải Phòng căn cứ điêu 12a Quyết định số 2680/2014/QĐ-UBND cụ thể như sau:

Phá dỡ dưới 10% tính trên tổng diện tích sàn nhà, công trình xây dựng, được tính toán là 20% giá trị nhà, công trình;

Phá dỡ từ 10% – 40% tính trên tổng diện tích sàn nhà, công trình xây dựng, được tính toán gấp 02 lần giá trị phá dỡ (tương ứng từ 20% – 80% giá trị nhà, công trình);

Phá dỡ trên 40% tính trên tổng diện tích sàn nhà, công trình xây dựng, được tính toán là 100% giá trị nhà, công trình.

2.2. Đối với Nhà ở, công trình trên đất không thuộc trường hợp tại mục 2.1

Được hiểu là công trình không phải dùng phục vụ sinh hoạt gắn liền với việc sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Ví dụ: Nhà chòi trông đầm, ao, hồ, vườn, tường bao xung quanh vườn…

Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức:

Tgt = G1 – (G1/T)xT1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

Ví dụ: Đối với thành phố Hải Phòng theo quy định tại điều 11 Quyết định số 2680/QĐ-UBND Mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:

M_bt = T_gt + T_gt x 60%

M_bt : Mức bồi thường;

T_gt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.

Mức bồi thường không vượt quá 100% giá trị xây mới nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Và thời gian khấu hao để tính giá trị hiện có của căn nhà được xác định là:

2.3. Đơn giá bồi thường nhà ở, công trình xây dựng trên đất

Đơn giá bồi thường với nhà ở, công trình, tài sản trên đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành trên cơ sở các nguyên tắc xác định giá do pháp luật quy định.