Trường hợp nhà và tài sản không được chứng nhận quyền sở hữu

I/ Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

II/ Luật sư tư vấn

Theo khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai 2013, tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) bao gồm:

– Nhà ở;

– Công trình xây dựng khác;

– Rừng sản xuất là rừng trồng;

– Cây lâu năm.

Những tài sản nêu trên nếu đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp sổ đỏ/sổ hồng và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị cấp thì sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu và cấp chung với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nói cách khác, những tài sản này không được cấp riêng một cuốn sổ đỏ mà được ghi nhận tại trang 02 của sổ đỏ đất.

Tuy nhiên, căn cứ quy định tại Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Luật sư CMA tư vấn tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác) không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

• Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

• Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

• Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

• Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

• Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

• Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ

• Nhà ở

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất: Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu nhà ở phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành và có các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở (giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải xin cấp phép, hợp đồng mua bán nhà ở, giấy tờ chứng minh việc được giao/tặng nhà…).

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất: Điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu phải có hợp đồng thuê đất/góp vốn/hợp tác kinh doanh/văn bản chấp thuận của người sử dụng đất cho phép xây dựng nhà ở.

• Công trình xây dựng khác không phải nhà ở

Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng đồng thời là người sử dụng đất: Phải có đầy đủ các giấy tờ như giấy phép xây dựng công trình (trường hợp phải xin cấp phép), giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, giấy tờ chứng minh việc đã mua bán/nhận chuyển nhượng/tặng cho/thừa kế công trình xây dựng…

Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sử dụng đất: Phải có đầy đủ các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình, văn bản chấp thuận của người sử dụng đất cho phép chủ sở hữu công trình xây dựng công trình.

• Rừng sản xuất là rừng trồng 

Trong trường hợp này, điều kiện để tài sản gắn liền với đất được cấp sổ đỏ đó là chủ sở hữu rừng sản xuất phải có các giấy tờ như: Giấy tờ chứng minh đã được giao rừng sản xuất là rừng trồng, hợp đồng/văn bản về việc mua bán/tặng cho/thừa kế đối với rừng sản xuất là rừng trồng (đã được công chứng hoặc chứng thực), văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng đã được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất)…

• Cây lâu năm

Cây lâu năm ở đây có thể là cây công nghiệp/ăn quả/dược liệu/cây lấy gỗ lâu năm, nói cách khác là những cây có các đặc tính như: gieo trồng một lần, thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thanh lý trên 05 năm, cho thu hoạch sản phẩm (mà thân chính vẫn giữ nguyên) hoặc sử dụng làm cây lấy gỗ, cây cảnh quan… Chủ sở hữu cây lâu năm được chứng nhận quyền sở hữu khi có các giấy tờ sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai.

– Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy phép đầu tư để trồng cây lâu năm theo quy định của pháp luật về đầu tư (nếu chủ sở hữu cây lâu năm là tổ chức).

– Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm đã được công chứng hoặc chứng thực (nếu chủ sở hữu cây lâu năm không đồng thời là người sử dụng đất).

DỊCH VỤ SỔ ĐỎ/SỔ HỒNG TẠI HẢI PHÒNG CỦA LUẬT SƯ CMA:

• Tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến cấp mới, cấp đổi, cấp lại, sang tên Sổ đỏ/Sổ hồng; tư vấn các chi phí và nghĩa vụ thuế đối với nhà nước;… tại Hải Phòng.

• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ đủ diều kiện nộp tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

• Đại diện nộp hồ sơ, nhận, trả kết quả cho khách hàng nhanh chóng, chính xác;

• Làm việc với Tòa án, cơ quan Nhà nước trong trường hợp khách hàng yêu cầu.