I. Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Luật nhà ở 2014
II. Luật sư tư vấn:
Những năm gần đây, làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng phát triển, đặc biệt các nhà đầu tư ở Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc,… Theo các dự án đó, rất nhiều người nước ngoài sẽ sang học tập, làm việc và sinh sống tại Việt Nam. Vì vậy, vấn đề người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nan đang rất được quan tâm.
1. Khái niệm người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam
Theo Khoản 1 Điều 3 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 quy định:
“1. Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam.”
Theo Khoản 1,2 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008 quy định:
“1. Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam.
2. Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam và cũng không có quốc tịch nước ngoài.”
Như vậy, người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch.
Trong Luật đất đai và Luật nhà ở phân biệt rõ ràng hai chủ thể là người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi được sở hữu nhà ở. Mặc dù người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể là người không có quốc tịch Việt Nam mà mang quốc tịch của nước khác nhưng với gốc là người Việt Nam (có bố mẹ, ông bà là người Việt Nam) nên đối tượng này được pháp luật về nhà ở ưu đãi hơn rất nhiều so với người nước ngoài.
2. Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam2.1 Điều kiện người nước ngoài được mua/sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Người nước ngoài đang sinh sống tại Việt Nam muốn sở hữu nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau:
Thứ nhất, Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Hộ chiếu còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
Thứ hai, Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh số 25-L/CTN về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.
Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Khoản 3 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP)
2.2. Hình thức sở hữu/mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài
Cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua 02 hình thức sau:
Thứ nhất: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án nhà ở tại Việt Nam;
Thứ hai: Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Cụ thể: Tại Khoản 1 Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam”
Như vậy người nước ngoài chỉ được sở hữu duy nhất nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại, không được sở hữu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Khác với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở như công dân Việt Nam.
Cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 7 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.
2.3 Thời hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam
Tại điểm c Khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở quy định:
“Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.”
Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau đây:
- Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại; khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định pháp luật;
- Khi người nước ngoài bán, tặng cho, thừa kế nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.
- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
- Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
2.4. Số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam:
Tùy từng loại nhà mà cá nhân nước ngoài sở hữu (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án nhà ở thương mại) thì sẽ có giới hạn nhất định về số lượng, cụ thể như sau:
Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.
Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
- Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
- Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
2.5. Thủ tục cấp, sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài
Đối với các trường hợp người nước ngoài mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại do các đơn vị kinh doanh bất động sản (Công ty bất động sản) bán lần đầu thì trách nhiệm thực hiện các thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) do đơn vị bán nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật.
Đối với các trường hợp mua đi bán lại sau khi người nước ngoài đã được cấp Sổ đỏ thì các bên mua bán phải thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật cụ thể các bước như sau:
Bước 1: Ký hợp đồng mua bán nhà ở tại Văn phòng công chứng/phòng công chứng hoặc chứng thực tại Phòng tư pháp quận/huyện/thị xã/thành phố thuộc tỉnh/thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ Sang tên Sổ đỏ, gồm:
- Đơn đề nghị theo mẫu;
-
Giấy tờ chứng minh là đối tượng và điều kiện mua nhà, sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam (Hộ chiếu còn giá trị sử dụng và có đóng dấu nhập cảnh của cơ quan xuất nhập cảnh Việt Nam)
- Hợp đồng mua bán nhà ở đã được công chứng, chứng thực.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Sở tài nguyên và môi trường
Bước 3: Sửa đổi bổ sung hồ sơ, nộp thuế thu nhập cá nhân (bên phát sinh thu nhập), lệ phí trước bạ, các khoản thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm còn nợ (nếu có), lệ trích đo, đo vẽ (nếu có).
Bước 4: Nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Dịch vụ Sang tên sổ đỏ người nước ngoài tại Hải Phòng:
- Tư vấn các vấn đề pháp lý có liên quan tới việc mua bán, sang tên sổ đỏ cho người nước ngoài mua nhà ở tại Hải Phòng.
- Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, tài liệu, công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở cho người nước ngoài tại Hải Phòng, tài liệu phục vụ việc sang tên sổ đỏ.
- Đại diện nộp hồ sơ, các khoản thuế, phí, lệ phí sang tên sổ đỏ cho người nước ngoài mua nhà ở tại Hải Phòng.
- Đại diện nhận và trả kết quả Sổ đỏ cho người nước ngoài mua nhà ở tại Hải Phòng.
