Đây là thắc mắc của khá nhiều người dân bởi hiện nay nhà đất chưa có sổ đỏ, chỉ có mỗi trích đo được rao bán trên các trang mạng rất phổ biến. Và có rất nhiều người dân đang hiểu sai giá trị của tờ trích đo này. Bài viết xin cung cấp những kiến thức pháp lý giúp các bạn giao dịch an toàn- hiệu quả.
1. TRÍCH ĐO KHÔNG PHẢI LÀ GIẤY TỜ ĐỂ CĂN CỨ CẤP SỔ ĐỎ THEO PHÁP LUẬT
Thông tư 25/2014/TT-BTMNT quy định về bản đồ địa chính, tại Điều 3 thông tư quy định về giải thích từ ngữ:
“5. Trích đo địa chính thửa đất là việc đo đạc địa chính riêng đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai.
6. Mảnh trích đo địa chính là bản vẽ thể hiện kết quả trích đo địa chính thửa đất.”
Trích đo địa chính thửa đất theo quy định do Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện lập. Tuy nhiên, những bản trích đo người dân đang có hiện nay là TRÍCH ĐO HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT do phường, xã cấp. Đây là Trích đo theo nhu cầu của người sử dụng đất, thực hiện theo hợp đồng dịch vụ trả phí. Trích đo do Phường cấp chỉ ghi nhận thực tế người đó đang sử dụng đất tại địa chỉ trong trích đo, với diện tích và số đo cụ thể, các nhà giáp danh. Trích đo chỉ thể hiện việc đang sử dụng thực tế, không thể hiện quyền sở hữu với nhà đất đó.
Các giấy tờ là căn cứ để cấp Sổ đỏ theo quy định của pháp luật đất đai được quy định tại:
-
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013;
-
Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
-
Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTMNT;
(Tham khảo bài viết: Giấy tờ cấp sổ đỏ lần đầu không phải nộp tiền)
Các giấy tờ được pháp luật ghi nhận là căn cứ để cấp Sổ đỏ là những giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, có được bằng cách nào? Là đất ông cha để lại, nhận thừa kế, tặng cho; đất được cơ quan, tổ chức giao, đất khai hoang,..vv.. Như đã nêu trên, trích đo do phường xã cấp chỉ thể hiện hiện trạng thực tế của đất lúc được cấp trích đo, không thể hiện nguồn gốc đất như nào, chỉ cần người đang sử dụng đất yêu cầu là có thể làm được. Vì vậy pháp luật không ghi nhận Trích đo là giấy tờ căn cứ cấp Sổ Đỏ.
Thực tiễn: Mặc dù không phải là một trong các giấy tờ được liệt kê chính thức trong các văn bản pháp luật về căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Tuy nhiên, mảnh trích đo nếu có đẩy đủ thông tin thì có giá trị xác định người sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất để làm căn cứ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy thời điểm lập mảnh trích đo thì giá trị pháp lý của mảnh trích đo có ý nghĩa quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT CHỈ CÓ TRÍCH ĐO LÀ GIAO DỊCH KHÔNG HỢP PHÁP
Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất. …..”
Và căn cứ Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:
“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
-
- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
Như vậy, nếu chỉ có trích đo thửa đất, thì theo quy định trên người sử dụng đất chưa thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
