Trước làn sóng phát triển hạ tầng mạnh mẽ, nhiều khu vực đã, đang nằm trong diện quy hoạch dự án đô thị và giao thông… Nhiều người dân lo lắng: Khi thửa đất đã dính quy hoạch, đã có hoặc chưa có thông báo thu hồi đất từ chính quyền địa phương thì mọi giao dịch chuyển nhượng, sang tên Sổ đỏ hoặc thực hiện các quyền khác của chủ sử dụng đất có bị hạn chế?
Để hiểu rõ vấn đề, trước hết, bạn cần phân biệt giữa nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất.
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện.
Hiểu một cách đơn giản hơn, quy hoạch sử dụng đất là việc quy hoạch thửa đất sẽ được sử dụng vào mục đích gì. Còn Kế hoạch sử dụng đất là lập kế hoạch sẽ sử dụng thửa đất đó trong thời gian nào, thời hạn thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Thông báo thu hồi đất là một văn bản hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhằm mục đích công khai, chính thức thông báo cho người sử dụng đất biết về chủ trương, lý do thu hồi, diện tích dự kiến thu hồi và kế hoạch đo đạc, kiểm đếm để thực hiện một dự án nào đó (theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt).
Quyết định thu hồi đất là một văn bản pháp lý hành chính chính thức do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành, nhằm chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang quản lý đất theo quy định của pháp luật.
Vậy, khi một thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất (khác với mục đích hiện tại, thường là nói đến mục đích sẽ bị nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích khác), đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất thì ở các giai đoạn khác nhau, tình trạng pháp lý, các quyền của chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng thế nào?
Tại khoản 4, khoản 6 điều 76 Luật đất đai 2024 quy định:
“4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
…….
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
7. Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ
nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định”
Theo các quy định trên, khi thửa đất nằm trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất nhưng chưa có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền định đoạt với thửa đất (chuyển nhượng, cho tặng, tách thửa….).
Đối với trường hợp thửa đất đã có thông báo thu hồi đất: Tại mục 28 công văn số Mục 28 207/TANDTC-PC năm 2024 hướng dẫn về thông báo kết quả giải đáp một số vướng mắc trong công tác xét xử vụ án hành chính như sau, cụ thể:
“Hỏi: Thông báo thu hồi đất có phải là quyết định hành chính và là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính hay không?
Giải đáp: “Theo quy định tại khoản 1, khoản 4 Điều 67, Điều 69[16] Luật Đất đai năm 2013[17], khoản 1, khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai[18] thì Thông báo thu hồi đất chỉ là bước đầu tiên trong trình tự, thủ tục thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất chưa có nội dung làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân nên không phải đối tượng khởi kiện của vụ án hành chính theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính.”
Đối với trường hợp thửa đất đã có quyết định thu hồi đất: Tại điểm đ) Khoản 1 Điều 151 Luật đất đai 2024 quy định:
“Điều 151. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:
..
đ) Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện;”
Theo đó, trường hợp thửa đất đã có quyết định thu hồi đất thì trong thời hạn 03 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi người sử dụng đất bị hạn chế các quyền của chủ sử dụng.
