Nhà, đất những tài sản có giá trị lớn và cũng là đối tượng mà tội phạm lừa đảo, lạm dụng tín nhiệm hướng tới. Vì vậy, giao dịch, thỏa thuận mua bán nhà đất thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong phạm vi bài viết, tác giả mong muốn đưa ra một số tình huống thực tế, kinh nghiệm pháp lý để hỗ trợ bạn đọc nhận diện, đánh giá hạn chế tối đa các rủi ro trong giao dịch mua bán nhà đất.
I. CÁC HÌNH THỨC LỪA ĐẢO PHỔ BIẾN TRONG GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT:
Cách thức thực hiện tội phạm thường đa dạng, theo kinh nghiệm nhiều năm của các luật sư CMA thì tội phạm lừa đảo nhà đất chủ yếu ở một số hình thức phổ biến sau:
1. Một mảnh đất, một ngôi nhà nhưng bán, nhận tiền đặt cọc, giao dịch của nhiều người:
Trong cách thức này, tội phạm nhật tiền đặt cọc, thanh toán của nhiều người bằng giấy đặt cọc hoặc viết tay hoặc thậm chí là văn bản vi bằng hoặc văn bản đặt cọc công chứng nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng (mua bán) tại văn phòng công chứn hoặc UBND cấp có thẩm quyền. Thường trong hình thức phạm tội này, tội phạm có thể kết hợp với việc làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), bằng cách là tạo nhiều Sổ đỏ giả từ Sổ đỏ thật và trao cho người mua để làm tin, tin tưởng. Đối với hình thức này, thông thường tội phạm sử dụng các bài giá rẻ, đánh vào lòng tham của người bị hại và thường diễn ra trong một khoảng thời gian tương đối ngắn.
Trường hợp này cần phân biệt với các trường hợp người có nhà, đất cầm cố sổ đỏ cho người khác để vay tiền hoặc làm tin, nhưng bị bên cầm cố, cho vay hoặc bên có quyền, yêu cầu bảo đảm yêu cầu phải ký hợp đồng chuyển nhượng để làm tin. Trong trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng đã ký là hợp đồng giả tạo (giả cách) cho một quan hệ dân sự khác. Vì vậy, nếu phát sinh tranh chấp giữa bên cho vay và bên mua mới thì đây là một tranh chấp dân sự không phải là một vụ án hình sự.
- Lừa đảo mua bán nhà đất bằng Sổ đỏ giả, giấy tờ giả:
Gần đây cơ quan chức năng đã phát hiện rất nhiều vụ việc tội phạm thuê nhà hoặc đi xem nhà của người bán thật sau đó về làm sổ giả cho căn nhà, mảnh đất đó và bằng thủ đoạn tinh vi đánh tráo Sổ đỏ giả, sổ đỏ thật, làm giả các giấy tờ cá nhân của chủ sở hữu nhà, đất thay bằng hình ảnh của mình hoặc của đồng phạm để giao dịch mua bán tại văn phòng công chứng/phòng công chứng. Bằng thủ đoạn tinh vi, tội phạm không chỉ lừa người mua, chủ nhà, chủ đất mà còn qua mặt được cả cơ quan công chứng.
- Lừa đảo nhà đất bằng các hình thức hợp đồng giả cách
Tội phạm yêu cầu chủ nhà, đất làm các hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt hoặc ký các hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất khi đi vay mượn tài sản của tội phạm. Sau đó, tội phạm thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ hoặc dựa trên giấy ủy quyền để thực hiện giao dịch với bên thứ ba.
Ví dụ: Vay tiền nhưng bắt ký hợp đồng chuyển nhượng, sau đó đối tượng cầm sổ đỏ vay vốn ngân hàng và không trả nợ. Người có nhà, đất chỉ biết sự việc khi nhận được thông báo đòi nợ hoặc yêu cầu bàn giao tài sản để phát mại thu hồi nợ.
- Đưa ra thông tin gian dối về nhà, đất mua bán để lừa đảo:
Trong cách thức này, thường tội phạm sẽ rao các thông tin về đất, dự án đánh vào lòng tham, lợi nhuận và tâm lý đám đông của người mua để người mua tin tưởng đặt tiền. Sau đó sử dụng các hình thức hợp đồng giả cách nhằm che dấu, đánh tráo khái niệm. Ví dụ: Hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hợp tác đầu tư …
Sau khi chiếm đoạt được tiền của người mua, thì tìm mọi lý do thoái thác để bàn giao tài sản hoặc hoàn thiện giấy tờ, cấp Sổ đỏ. Khi không bàn giao được nhà, đất cho người mua thì tìm cách kéo dài thời gian hoặc chờ lừa được người đến sau để lấy tiền trả cho người đến trước câu kéo thời gian hoặc dùng các thủ đoạn gây sức ép, áp lực để buộc người mua ký các hợp đồng nhận nợ, vay tiền đánh tráo khái niệm, chuyển hóa quan hệ pháp luật, tránh lé sự trừng phạt của pháp luật, phát hiện của cơ quan chức năng.
Cũng tồn tại những trường hợp một nhóm tội phạm phối hợp với nhau đóng vai trò người bán, người mua, người môi giới, người đầu tư để đẩy giá sản phẩm không đúng với giá thị trường, tạo sốt ảo, lừa đảo người mua mới đầu tư theo hướng dẫn của chúng nhằm chiếm đoạt tiền.
II. MỘT SỐ LƯU Ý HẠN CHẾ RỦI RO TRONG MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Dân gian có câu “miếng pho mát chỉ có sẵn trong bẫy chuột”, tuy nhiên, không phải ai cũng đủ tỉnh táo để có thể nhận diện được cái “bẫy chuột” mà tội phạm đang giăng ra với mình. Bởi lẽ, hình thái của tội phạm thì muôn hình, vạn trạng, nhiều thủ đoạn tinh vi, phức tạp và thường sẽ không cho “con mồi” thời gian để suy nghĩ, tính toán, nhận diện.
Tâm lý chung thì nhận diện rủi ro thường mất thời gian, mà thời gian là cơ hội. Vậy, với một căn nhà, mảnh đất có giá bán rất tốt thì người mua có thể chần chừ xuống tiền, chờ phân tích rủi ro hay không? Cái này thuộc về chủ quan của mỗi người, tuy nhiên, hãy nên là người mua thông thái, bởi lẽ giữa cái lợi được nếu giao dịch thành công và cái rủi ro (nếu có) nếu giao dịch thất bại hoặc là đối tượng của tội phạm sẽ là rất khác nhau về mặt con số giá trị.
Để hạn chế tương đối các rủi ro, người mua nhà, đất nên làm một số công việc sau, trước khi giao dịch, thanh toán:
Thứ nhất, kiểm tra, kiểm chứng thông tin nhà, đất định mua:
Kiểm tra thông tin: Người mua cần thu thập thông tin nhà, đất mua bán qua nhiều nguồn thông tin khác nhau, hạn chế việc tiếp cận thông tin từ một người, một phía hoặc một chiều từ bên môi giới. Thông tin này có thể được kiểm chứng trên các trang mạng xã hội, google xem các giao dịch gần đây. Mục đích là tiếp cận thông tin người bán, nhà, đất định mua bán nhiều chiều, đầy đủ tránh thông tin mập mờ.
Kiểm chứng thông tin: Nhằm đánh giá tính chính xác của thông tin nhận được. Kiểm chứng thông tin nhà đất có thể thông qua người dân quanh khu vực đó, thậm chí là kiểm chứng tại cơ quan chức năng.
Để kiểm chứng thông tin về chủ sở hữu hoặc tính chính xác của nhà, đất định giao dịch tại cơ quan chức năng người mua có thể tìm hiểu tại:
- Đối với nhà chung cư: Ban quản lý nhà chung cư hoặc thậm chỉ là bảo vệ khu chung cư.
- Đối với nhà, đất thổ cư: Cán bộ địa chính UBND xã, phường hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND quận/huyện.
- Văn phòng công chứng/phòng công chứng.
Thứ hai, xem xét kỹ giấy tờ về nhà đất (Sổ đỏ) (Tham khảo bài viết: Phân biệt Sổ đỏ thật sổ đỏ giả)
Thứ ba, thực hiện giao dịch đúng quy định pháp luật, cẩn trọng:
Không giao tiền khi chưa làm xong thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Về nguyên tắc, tại thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì Văn phòng công chứng/phòng công chứng/UBND cấp xã, phường đã phải tra soát tính hợp pháp của giao dịch để bảo đảm việc công chứng, chứng thực hợp đồng là hợp pháp. Vì vậy, chỉ tại thời điểm ký hợp đồng công chứng thì giao dịch đó mới được bảo đảm về mặt pháp lý. Do đó, việc giao tiền, mua bán bằng giấy viết tay có thể tạo cơ hội cho tội phạm và gây ra rủi ro cho người mua.
Trong trường hợp là đặt cọc, thì sau khi đã giao tiền (nhiều hoặc ít) theo thỏa thuận của hai bên thì người mua phải giữ được Sổ đỏ. Bởi lẽ, không có Sổ đỏ thì người bán cũng sẽ không thể thực hiện các giao dịch khác một cách hợp pháp. Mặc dù có rủi ro nhưng cũng sẽ bảo đảm hơn rất nhiều cho người mua. Đương nhiên, việc giữ Sổ đỏ phải là Sổ đỏ thật chứ không phải là Sổ đỏ giả.
Đặc biệt các trường hợp giao dịch mua bán với người đại diện theo ủy quyền của Bên bán (có thể là ủy quyền thật hoặc hợp đồng ủy quyền lách của hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Trong trường hợp này, người mua nên có sự tư vấn hoặc nhờ các văn phòng công chứng/phòng công chứng nơi mình dự kiến giao dịch đánh giá tính hợp pháp của ủy quyền, các văn bản, tài liệu, giấy tờ cần thiết để bảo đảm việc ký hợp đồng mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền, cũng như là việc sang tên sau này và nghĩa vụ thuế với trường hợp mua bán thông qua hợp đồng ủy quyền (Tham khảo bài viết: Ủy quyền mua bán nhà đất có bị tính thuế ?)
Thứ tư, cẩn trọng khi cho người mua xem Sổ đỏ
Sổ đỏ là định danh cá nhân, vì vậy trường hợp người bán có bị mất sổ hoặc bị kẻ gian đánh tráo sổ đỏ thì cũng không lo bị mất nhà, đất. Bởi lẽ, giao dịch nhà đất chỉ có giá trị pháp lý nếu như nó được giao dịch bởi chính chủ sử dụng đất, sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng sẽ đem tới nhiều phiền toái không đáng có cho chủ nhà, chủ đất. Vì vậy, khi giao dịch, đưa Sổ đỏ cho người khác xem cần lưu ý, quan sát và tránh bị đánh tráo, đổi sổ đỏ giả.
Thứ năm, hạn chế tối đa mua những căn nhà, mảnh đất không đầy đủ giấy tờ
Hiện nay, quy định của pháp luật ngày càng chặt chẽ về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đối với các loại đất không giấy tờ, giấy tờ viết tay hoặc giấy tờ không đầy đủ trường hợp này được hiểu chung là không có Sổ đỏ thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, cụ thể như:
- Giao dịch sẽ không được pháp luật thừa nhận;
- Khó khăn trong việc cấp Sổ đỏ, sang tên hoặc hợp pháp hóa quyền sử dụng đất sau này
- Chi phí liên quan tới làm giấy tờ có thể sẽ rất nhiều. Đối với nhiều mảnh đất, nhà ở để cấp sổ phải nộp mức tiền sử dụng đất đến 100%. Trong khi đó hiện nay quy định chung là mức giá đất của nhà nước quy định sẽ gần sát với giá thị trường. Vậy nên, có những trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay chưa có Sổ đỏ khi hợp pháp hóa (cấp sổ đỏ cho nhà đất mua bán) người mua lại phải nộp thêm một lần tiền nữa theo quy định của pháp luật cho nhà nước gần bằng với giá mua bán, thậm chí có nơi còn cao hơn giá mua bán thực tế nếu như người mua bị làm giá, không nắm được giá nhà nước quy định, không biết cách so sánh giá.
- Tiềm ẩn những nguy cơ về tranh chấp liên quan tới đất, nhà. Có những mảnh đất thuộc nhiều đời, nhiều thế hệ hoặc có liên quan tới nhiều người do việc thừa kế, sử dụng hoặc lịch sử nguồn gốc sử dụng đất. Người bán dĩ nhiên không bao giờ cung cấp các thông tin bất lợi này cho người mua, còn lý do vì sao thì ai cũng hiểu ?
III. CẦN LÀM GÌ KHI BỊ “LỪA ĐẢO” hoặc “GẶP RỦI RO” mua nhà, đất
Bị rủi ro trong giao dịch nhà đất đương nhiên là điều không mong muốn, tuy nhiên khi rơi vào tình huống này thì cần phải thực hiện các công việc gì, bước như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Về cơ bản thì bạn nên chọn một đơn vị Luật sư để tư vấn cho mình tình huống và biện pháp để bảo vệ mình tốt nhất. Tuy nhiên, cũng có thể độc lập thực hiện một trong các biện pháp sau để bảo vệ mình kịp thời.
Bước 1, Ngăn chặn kẻ lừa đảo tiếp tục giao dịch, tránh phát sinh thêm nhiều bên tham gia tranh chấp gây phức tạp vấn đề và khả năng khắc phục hậu quả
Người bị lừa đảo có thể áp dụng một hoặc đồng thời nhiều biện pháp như:
- Thông báo tới ban quản lý khu nhà, tòa nhà (đối với nhà chung cư, tập thể);
- Làm đơn gửi tới UBND xã, phường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, các văn phòng công chứng trên địa bàn, Sở tư pháp tỉnh/thành phố;
- Cảnh báo trên các phương tiện truyền thông hoặc dán giấy cảnh báo trong khu vực. Thường cách này ít khi được áp dụng.
Bước 2, Khởi kiện tại tòa án hoặc làm đơn tố cáo gửi tới cơ quan công an tùy theo tính chất của vụ việc có dấu hiệu tội phạm hay chỉ là tranh chấp đơn thuần.
__________________
Tư vấn Luật sư vui lòng liên hệ:
Công ty Luật CMA
Hotline: 0986.057.998 & 0944.296.698
Email: CongtyluatCMA@gmail.com
Luật sư – Tư vấn – Tranh tụng – Sở hữu trí tuệ
