Giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất khi làm sổ đỏ ?

Khi làm “sổ đỏ, sổ hồng” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Việc chứng minh thời gian Bắt Đầu sử dụng đất ổn định rất quan trọng, ảnh hưởng đến số tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước.

Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định các mốc thời gian sử dụng đất ổn định như sau: từ trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004; từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014; và từ 01/07/2014. Nhìn chung khi chứng minh được thời gian sử dụng đất càng lâu dài thì tiền sử dụng đất phải đóng cho Nhà nước càng ít, nhiều trường hợp được miễn tiền sử dụng đất. Vì vậy việc lưu giữ những giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất rất quan trọng. Thực tế có những gia đình còn lưu giữ những giấy tờ từ thời Pháp thuộc những năm 50, 60 của thế kỉ trước.

1. Cơ sở pháp lý:

•  Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP

2. Luật sư tư vấn: 

Để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của người được nhà nước công nhận (cấp sổ đỏ) thường căn cứ vào các giấy tờ về việc sử dụng đất, trong đó có các giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý như: Sổ địa chính, sổ mục kê, sổ kiểm điền hoặc các giấy tờ do người sử dụng đất đang lưu giữ.

Tùy thuộc nội dung thể hiện trên các tài liệu này, khi thực hiện thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xác định được mục đích sử dụng của loại đất đó. Mục đích sử dụng của một thửa đất thông thường sẽ được xác định dựa trên các yếu tố như: i) Hiện trạng sử dụng đất; ii) Các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất. Trong trường hợp hiện trạng sử dụng đất và giấy tờ sử dụng đất phù hợp nhau thì được xác định theo đúng hiện trạng. Trong trường hợp hiện trạng sử dụng và giấy tờ sử dụng có mâu thuẫn với nhau thì cần căn cứ vào giấy tờ và biến động trong quá trình sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014 NĐ-CP thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Sổ Đỏ. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian, nội dung ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

• Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
• Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
• Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
• Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
• Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
• Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
• Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
• Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
• Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
• Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ trên có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.