Khi tiến hành thực hiện kiểm tra, đo đạc về đất đai người dân phát hiện diện tích đất trên sổ đỏ không phù hợp với thực tế vì các lý do như: ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận, dụng cụ đo đạc thời điểm cấp giấy chứng nhận còn lạc hậu, do bị hàng xóm lấn chiếm….
- Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Giải quyết trường hợp diện tích đất trên sổ đỏ không phù hợp với thực tế.
– Trường hợp chênh lệch diện tích do bị lấn chiếm
Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.
Trường hợp hòa giải tại UBND xã không thành, người dân có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Tham khảo:
– Trường hợp chênh lệch diện tích không do bị lấn chiếm
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, trường hợp có đầy đủ các yếu tố sau thì khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế:
– Có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.”
Như vậy, trường hợp diện tích đất sổ đỏ không phù hợp với thực tế, ranh giới thửa đất không có thay đổi, không có tranh chấp với chủ sử dụng đất liền kề. Người dân được quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích đất vào sổ sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận đã được cấp được thực hiện theo quy định tại khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định 43/2014/NĐ-CP.
“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
… c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;”
Như vậy, nếu có sự chênh lệch mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề (thể hiện thông qua trích đo có chữ ký của các hộ giáp ranh) thì người chủ đất phải đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Tham khảo:
2.2. Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ do diện tích sai lệch với diện tích thực tế
Khi đo đạc xác định lại diện tích đất trên sổ đỏ không phù hợp với thực tế thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. Theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Quy trình thực hiện thủ tục cấp đổi:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Địa điểm nộp hồ sơ:
– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.
– Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đủ:
+ Ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ;
+ Trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
– Trao hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời hạn thực hiện:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn giải quyết yêu cầu cấp đổi như sau:
– Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
– Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày;
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
– Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
– Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết.
