1. Tầm quan trọng của việc kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi mua nhà, đất, tài sản trên đất:
Một trong những vấn đề lo lắng của người mua nhà, đất là nhà, đất có vào trong quy hoạch thu hồi đất hay không? Bởi, thông thường giá bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thông thường sẽ thấp hơn so với giá mua bán, giao dịch trên thực tế giữa các bên.
Trong trường hợp, nhà, đất vào quy hoạch, nhưng là loại quy hoạch “Treo” thì thường sẽ gặp các khó khăn sau:
i) Việc thế chấp vay vốn ngân hàng sẽ khó khăn, nếu có thì giá trị vay thường sẽ không cao, ngân hàng thường sẽ chỉ cho vay bằng số tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; hoặc
ii) Việc xin cấp phép xây dựng nhà cửa sẽ gặp nhiều trở ngại, thậm chí là không cho xây dựng; hoặc
iii) Có những trường hợp cá biệt sẽ không thể sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) do đã có thông báo thu hồi đất nhưng chưa chi trả bồi thường hoặc đã có quyết định thu hồi đất nhưng chưa có phương án bồi thường hỗ trợ hoặc người sử dụng đất chưa nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ.
Vậy, làm cách nào để biết căn nhà, mảnh đất mà bạn dự định mua có vào quy hoạch hay không? Trên các phương tiện truyền thông đều thông tin thường xuyên, liên tục về việc công khai quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế việc Quy hoạch sử dụng đất này được công khai như thế nào? và nếu có thì người mua nhà, đất có đủ khả năng đọc, hiểu để biết được mảnh đất, căn nhà mình mua có vào quy hoạch hay không?
Theo định nghĩa tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai 2013, thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”. Quy hoạch sử dụng đất được chia thành: Quy hoạch cấp quốc gia, Quy hoạch cấp tỉnh, Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Về nguyên tắc, Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh được lập dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập trên Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh (chi tiết của Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh).
Trên cơ sở Quy hoạch sử dụng đất thì UBND huyện/quận lập ra Kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất được lập theo hàng năm, kế hoạch sử dụng đất của năm sau sẽ được lập và thông qua vào chậm nhất là 31/12 của năm trước. Như vậy, để đảm bảo thì phải kiểm tra không chỉ quy hoạch sử dụng đất mà còn phải kiểm tra cả kế hoạch sử dụng đất của quận/huyện. Vì nếu như mảnh đất, căn nhà bạn định mua đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất của năm đó thì gần như bạn sẽ mua phải 1 tài sản bị “đóng băng” về mặt pháp lý.
2. Kiểm tra Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở đâu?
Pháp luật quy định rõ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của khu vực nào thì phải được niêm yết công khai từ cấp xã/phường/thị trấn đến UBND cấp huyện trong suốt thời gian quy hoạch, thực hiện kế hoạch sử dụng đất. Việc công bố công khai được niêm yết tại trụ sở và đăng tải trên các cổng thông tin điện tử chính thức của cơ quan đó.
Tuy nhiên, để đọc được bản đồ quy hoạch, xác định được thửa đất của mình ở vị trí nào trên bản đồ quy hoạch thì cần ở người mua nhà, đất, tài sản trên đất thời gian, hiểu biết, kỹ năng nhất định để xác định được. Đấy là trong trường hợp Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai, rộng rãi, người mua nhà, đất có thể tiếp cận một cách dễ dàng. Trên thực tế thì điều này chưa được làm tốt cho lắm.
Để kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, người mua nhà, đất có thể:
Cách 1: Tự kiểm tra, đối chiếu thông qua Quy hoạch, nội dung kế hoạch sử dụng đất đã được công khai và người dân có thể tiếp cận được, kiểm chứng thông qua các kênh truyền thông hoặc thậm chí người dân sinh sống tại khu vực đó. Ưu điểm Của biện pháp này là nhanh, thuận tiện, cùng với quá trình xem, thẩm định mảnh đất, căn nhà. Nhược điểm là tính chính xác thường sẽ không cao.
Cách 2: Hỏi cán bộ địa chính phường, quận quản lý khu vực bạn dự định mua nhà, đất. Đây là cách không chính thống. Ưu điểm: Nhanh nếu quan hệ của bạn đủ và bạn có kỹ năng; Nhược điểm: Không phải ai cũng có “quan hệ”, không phản cán bộ địa chính nào cũng có “thời gian rảnh” và một tinh thần làm việc “hết lòng” vì người dân để cung cấp thông tin một cách kịp thời cho bạn được.
Cách 3: Lập phiếu tra theo đúng trình tự quy định của pháp luật. Cách này là cách chính thống. Ưu điểm: Bạn sẽ có một căn cứ pháp lý vững chắc khi giao dịch, xác định một cách rõ ràng, an toàn tuyệt đối. Nhược điểm: Không phải người bán nhà nào họ cũng có đủ “kiên trì” đề chờ bạn có câu trả lời từ phía cơ quan chức năng; và quan trọng hơn cả là những người mua nhà, đất khác họ không chờ bạn quyết định không mua thì họ mới mua. Đối với những bất động sản “một người bán vạn người muốn mua” thì thời gian không chỉ là cơ hội mà còn là “vàng” thậm chí đôi khi là “kim cương” trong khi bạn đủ hiểu rằng để có kết quả của 1 thủ tục “hành chính” thì chưa bao giờ là chuyện “ngay lập tức” cả mà phải quy trình, hồ sơ, trình tự và kết quả là nhiều ngày.
DỊCH VỤ KIỂM TRA THÔNG TIN QUY HOẠCH CỦA LUẬT SƯ CMA:
- Tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến cấp mới, cấp đổi, cấp lại, sang tên Sổ đỏ tại Hải Phòng.
- Hồ sơ cần: bản sao hoặc bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Sổ đỏ”/ “Sổ hồng”).
- Kiểm tra thông tin, trả kết quả nhanh, chính xác
