Cấp sổ đỏ đất, nhà do cơ quan, quân đội thanh lý – giao

Trong thực tế sử dụng đất, nhà ở hiện tại có rất nhiều hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc diện đất ở, nhà ở do cơ quan, xí nghiệp hoặc quân đội giao cho để ở hoặc tự xây nhà để ở. Vậy, tính pháp lý của những diện giao đất này được hiểu như thế nào? hiện tại luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành có cho phép hợp pháp hóa việc giao đất, nhà ở đó hay không và thủ tục cấp sổ đỏ với nhà, đất thuộc diện này như thế nào? Nghĩa vụ tài chính với nhà nước phải nộp những gì? là những câu hỏi mà không ít người thắc mắc…

1. Quân đội, Cơ quan, xí nghiệp, UBND xã giao đất là không đúng thẩm quyền

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 1987, 1993 đến năm 2003 và hiện nay là Luật đất đai năm 2013 thì đều có quy định thống nhất về thẩm quyền giao đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất chỉ có 2 cơ quan duy nhất là UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh. Vì vậy tất cả các trường hợp được giao đất ngoài 2 cơ quan trên đều là sai thẩm quyền.

Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền trước đây diễn ra rất phổ biến. Vì vậy để giải quyết những trường hợp này, đảm bảo quyền lợi của người dân đã được giao đất, pháp luật đất đai có riêng quy định về việc cấp Sổ Đỏ cho hộ gia định các nhân được giao không đúng thẩm quyền tại Điều 23 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai. Tại Khoản 1 quy định:

 “Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.”

2. Các trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền được cấp Sỏ Đỏ

• Đất được giao trước ngày 01/07/2004, có hoặc không có nhà ở, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch;
• Đất được giao từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014, có nhà ở, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

3. Tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ cho đất được giao không đúng thẩm quyền

3.1. Không phải nộp tiền sử dụng đất

– Khi có các giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan nhà nước, tổ chức để được sử dụng đất theo Điều 5 Thông tư 10/2018/TT-BTC như sau:

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT 31/5/1990 của Hội đồng Bộ trưởng;

+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT 16/7/1993 của Bộ Tài chính
+ Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của UBND các cấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền.

=> Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước 15/10/1993 và có một trong các giấy tờ trên thì khi được cấp Sổ đỏ không phải nộp tiền sử dụng đất.

=> Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004, có một trong các giấy tờ trên và giấy tờ đó chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được cấp Sổ đỏ không thu tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên thực tế người dân gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các giấy tờ, phiếu thu mình có là đã nộp tiền để được sử dụng đất. Bởi nhiều trường hợp người dân khi được cơ quan, tổ chức giao đất, đã đóng một khoản tiền không hề nhỏ nhưng trên phiếu thu, giấy tờ lúc đó lại không thể hiện rõ mục đích thu tiền là để sử dụng đất. Vì vậy có thể dẫn đến cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ không chấp nhận phiếu thu, giấy tờ này.

3.2 Phải nộp tiền sử dụng đất

  Trường hợp thứ nhất: Khi có các giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 8 Nghị định 45/2014 NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:

“Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Trường hợp thứ hai: Khi không có các giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền để được sử dụng đất

Trong trường hợp này, người được cấp Sổ đỏ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo các mức như sau:

                                                                                                (% tiền sử dụng đất)