1. Chi phí đầu tư vào đất và bồi thường chi phí còn lại khi nhà nước thu hồi đất
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (khoản 12 điều 3 Luật đất đai 2013).
Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp chưa thu hồi hết tính đến thời điểm thu hồi đất, có thể kể đến như: Chi phí san lấp mặt bằng; Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được (khoản 13 điều 3 Luật đất đai 2013, khoả 2 điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP).
2. Đối tượng sử dụng đất được bồi thường chi phí đầu tư vào đất:
Căn cứ điều 76, 77, 78, 80, 81 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất trong các trường hợp sau:
Thứ nhất, Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này. Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng ngoài hạn mức đất được giao.
Thứ hai, Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
Thứ ba, Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
Thứ tư, Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
Thứ năm, Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
3. Điều kiện bồi thường chi phí đầu tư vào đất:
Thứ nhất, có chi phí đầu tư vào đất và chi phí đầu tư vào đất chưa được thu hồi hết.
Thứ hai, có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;
Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm các giấy tờ sau đây (khoản 2 điều 3 Thông tư số 37/2014/NĐ-CP):
“a) Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
b) Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;
c) Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.”
Thứ ba, Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
4. Mức bồi thường chi phí đầu tư vào đất:
Đối với trường hợp có hồ sơ chứng minh chi phí đầu tư vào đất, thì mức bồi thường được xác định dựa trên: (1) Chi phí thực tế đầu tư vào đất; (2) Thời hạn đã sử dụng đất; (3) Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;
Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó.
Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại, ví dụ: Với thành phố Hải Phòng theo quyết định số 24/2022/QĐ-UBND, quy định cụ thể như sau:
“1. Đối với đất nuôi trồng thủy sản:
a) Đất nuôi trồng thủy sản do địa phương ký hợp đồng với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất nuôi trồng thủy sản cùng vị trí trong bảng giá đất;
b) Đất nuôi trồng thủy sản do các tổ chức kinh tế quản lý, giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng 10% giá đất, tổ chức kinh tế được bồi thường bằng 10% giá đất nuôi trồng thủy sản cùng vị trí trong bảng giá đất;
Trường hợp trong hợp đồng sử dụng đất nuôi trồng thủy sản có quy định nghĩa vụ, trách nhiệm và quyền lợi kèm theo thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường căn cứ quy định của pháp luật và nội dung hợp đồng do các bên liên quan cung cấp để xác định quyền lợi hợp pháp của mỗi bên được hưởng.
2. Đối với đất rừng sản xuất: Đất rừng sản xuất do các tổ chức kinh tế quản lý, giao khoán, hợp đồng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng 5% giá đất; tổ chức kinh tế quản lý rừng được bồi thường 10% giá đất rừng sản xuất cùng vị trí trong bảng giá đất;
Trường hợp trong hợp đồng sử dụng đất rừng sản xuất có quy định nghĩa vụ, trách nhiệm và quyền lợi kèm theo thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường căn cứ quy định của pháp luật và nội dung Hợp đồng do các bên liên quan cung cấp để xác định quyền lợi hợp pháp của mỗi bên.
3. Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp khác thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất theo mục đích sử dụng cùng vị trí trong bảng giá đất.
4. Đối với đất làm muối thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất theo mục đích sử dụng cùng vị trí trong bảng giá đất.
5. Đối với đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất theo mục đích sử dụng cùng vị trí trong bảng giá đất nhưng không quá 500.000,0 đồng/m2, mức bồi thường tối đa không vượt quá 1.000.000.000,0 đồng (Một tỷ đồng)/chủ sử dụng.
6. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân thuê thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất nông nghiệp cùng vị trí trong bảng giá đất.
7. Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được bồi thường bằng 20% giá đất theo mục đích sử dụng cùng vị trí trong bảng giá đất.”
