Để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã có hướng dẫn cụ thể về việc xử lý sổ đỏ đã cấp trước ngày 1.7.2004.
1. Xác định lại diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ trước ngày 1/7/2004
- Sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01/7/2004 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây quy định tại khoản 1,2,3, 5,6,7 Điều 137 Luật đất đai năm 2024 có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện theo hướng dẫn tại đây
- Sổ đỏ hay “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” đã cấp trước ngày 1/7/2004 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “T”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp.
– Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định trên
– Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở.
– Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở . Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP thì Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền xác định lại diện tích đất.
Tuy nhiên, theo quy định khoản 1 Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026 …” Các địa phương như Hải Phòng vẫn chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định lạidiện tích đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
