1. Căn cứ pháp lý:
- Điều 75 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định chi tiết Luật đất đai
- Điều 9,11 Thông tư 24/2014 về hồ sơ địa chính;
- Khoản 49 Điều 2 Nghị định 01/2017;
- Quyết định số 1394/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015
2. Luật sư tư vấn:
Chia tách thửa
2.1. Điều kiện tách thửa (tách sổ đỏ) tại hải phòng
Việc tách sổ đỏ, sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) làm hình thành nên thửa đất mới, vì vậy, bên cạnh việc bảo đảm các quy định về điều kiện giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho …. để hạn chế tối đa các thửa đất không đảm bảo điều kiện ở (nhà ở siêu mỏng, siêu méo) xấu, không phù hợp về mặt quy hoạch sử dụng đất, từng địa phương khác nhau, vị trí địa lý khác nhau hoặc quy hoạch khác nhau có những hạn mức, điều kiện về việc chia tách sổ đỏ khác nhau.
Đối với Thành phố Hải Phòng theo quy định tại điều 5 Quyết định số 1394/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015 thì để tách thửa (tách sổ đỏ) phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
“Điều 5. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 143, khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 được quy định cụ thể như sau:
1. Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:
a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.
b) Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định này.
2. Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng có thể hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền, sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa mà không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì không được phép tách thửa.
4. Các trường hợp không được phép tách thửa:
a) Thửa đất nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b) Thửa đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu nhà nước đã bán theo quy định nhưng nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
c) Các thửa đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
d) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
đ) Các thửa đất thuộc diện giao đất ở mới cho hộ gia đình cá nhân làm nhà ở theo quy hoạch thực hiện theo quy định tại Điều 4 Quyết định này.
5. Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:
a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất.
b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này); cơ quan Công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không làm thủ tục công chứng, chứng thực việc chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này).”
2.2. Trình tự, thủ tục tách sổ đỏ tại Hải Phòng
Bước 1: Người có sổ muốn tách thửa nộp hồ sơ xin tách thửa cho Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất, hồ sơ gồm:
-
- Đơn đề nghị tách thửa (theo Mẫu số 11/ĐK)
- Bản gốc Sổ đỏ
Cụ thể văn phòng đăng ký đất đai có thông tin địa chỉ như sau:
-
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại quận Ngô Quyền thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngô Quyền, địa chỉ: Số 19 đường Đà Nẵng, Phường Máy Tơ, Quận Ngô Quyền, Hải Phòng
- Trường hợp sổ đỏ/thửa đất tại quận Lê Chân thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân, địa chỉ: Số 10G Hồ Sen, Trại Cau, Lê Chân, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại quận Hồng Bàng thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hồng Bàng, địa chỉ: Bạch Đằng, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại quận Hải An thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hải An, địa chỉ: Số 144 Đằng Hải, Hải An, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại quận Kiến An thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Kiến An, địa chỉ: 364 Phan Đăng Lưu, Trần Thành Ngọ, Kiến An, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại quận Dương Kinh thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Dương Kinh, địa chỉ: 3 Phạm Văn Đồng, Anh Dũng, Dương Kinh, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện An Dương thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Dương, địa chỉ: Tổ dân phố 4, Thị trấn An Dương, Huyện An Dương, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện Thủy Nguyên thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên, địa chỉ: Thị trấn Núi Đèo, Thủy Nguyên, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện An Lão thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Lão, địa chỉ: Số 17 Nguyễn Văn Trỗi, An Luận, An Lão, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện Kiến Thụy thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kiến Thụy, địa chỉ: Số 2 Cẩm Xuân, TT. Núi Đôi, Kiến Thụy, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện Tiên Lãng thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tiên Lãng, địa chỉ: Thị trấn Tiên Lãng, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện Vĩnh Bảo thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Bảo, địa chỉ: Thị trấn Vĩnh Bảo, huyện Vĩnh Bảo, Hải Phòng
- Trường hợp tách sổ đỏ/thửa đất tại huyện Cát Hải thì nộp đơn đề nghị tách Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cát Hải, địa chỉ: Thị trấn Cát Bà, Cát Hải, Hải Phòng
- Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ xin tách thửa, Cán bộ địa chính quận, huyện sẽ xuống đo đạc thửa đất và chuyển bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất.
Đây là quy định mới của pháp luật, được áp dụng từ 03/03/2017, do trước đây có trường hợp hai bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng công chứng, cũng có thể đã thanh toán xong xuôi phần lớn tiền mua bán đất, đến khi nộp hồ sơ tách thửa, sang tên mới phát hiện là thửa đất của mình không đủ điều kiện tách thửa thì lúc đó sự việc sẽ rất phức tạp.
Kết quả là: Bản đo vẽ (trích đo) hiện trạng diện tích chia tách sổ đỏ và diện tích còn lại sau khi chia tách sổ đỏ.
Bước 2: Kí kết hợp đồng chuyển nhượng diện tích tách thửa
Trên cơ sở bản đo vẽ (trích đo) của bước 1, các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, văn bản định đoạt chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/UBND xã.
Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động cấp sổ đỏ mới cho người mua và xác nhận thay đổi vào Sổ đỏ đã cấp hoặc cấp mới lại sổ đỏ cho người tách sổ đỏ theo yêu cầu.
Người đề nghị cấp sổ đỏ nộp hồ sơ về Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất như nêu trên đây, gồm:
-
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế có công chứng, chứng thực;
- Bản sao CMND và hộ khẩu của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (chỉ cần trong trường hợp người nhận chuyển quyền độc thân, đứng tên một mình trong sổ mới);
- Giấy ủy quyền cho người thực hiện thủ tục hành chính (nếu có);
2.3. Thời gian thực hiện: không quá 20 ngày.
2.4. Các khoản Chi phí nhà nước:
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá chuyển nhượng.
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng.
(Lưu ý: Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá quy định của UBND cấp tỉnh thì áp dụng giá của UBND cấp tỉnh)
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mức thu phải đảm bảo nguyên tắc là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới và 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi hay xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
