Thông báo thu hồi đất là việc Nhà nước thông báo tới người sử dụng đất kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Sau khi có thông báo thu hồi đất thì một số thủ tục hành chính và một số hoạt động thực hiện quyền của chủ sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử đụng đất, tài sản trên đất bị hạn chế như thế nào?
Theo quy định tại khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 thì:
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Theo Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
“Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
……
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.
Theo các quy định trên thì sau khi có thông báo thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong trường hợp phải xin phép;
- Xây dựng nhà ở, công trình;
- Trồng cây lâu năm trên đất;
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc hạn chế Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đồng nghĩa với việc hạn chế chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất – Thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất theo điều 167, 168, 188 Luật đất đai 2013 hay không?
Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013, thì Thông báo thu hồi đất không phải là văn bản hạn chế quyền chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền liên quan đến giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Trừ trường hợp đã có quyết định thu hồi đất. Bởi lẽ, quyết định thu hồi đất là văn bản chấm dứt thời hạn sử dụng đất của người sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 2, 3, 4 và 5 điều 95 Luật đất đai 2013, cụ thể:
“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
…..
2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.”
Theo quy định trên, thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể được thực hiện khi (1) Người sử dụng đất đăng ký lần đầu (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, “Sổ đỏ” lần đầu); (2) Cấp đổi, cấp lại khi biến động quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất, tài sản trên đất hoặc do bị mất, rách, hỏng hoặc đổi theo mẫu mới. Trong trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng được coi như một quyết định hành chính cá biệt.
Đối với các trường hợp đăng ký biến động sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có nhu cầu cấp mới giấy chứng nhận thì việc đăng ký, xác nhận biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không được coi là quyết định hành chính cá biệt mà là hành vi hành chính của cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai đối với những nơi đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai), không phải là thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đối với giao dịch nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thoả thuận phân chia tài sản chung vợ chồng thì dân gian hay gọi là “sang tên bìa đỏ trang 4“.
Do đó, trong trường hợp đã có Thông báo thu hồi đất (chưa có quyết định thu hồi đất) thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế, góp vốn, phân chia tài sản chung vợ chồng cũng như thực hiện các quyền khác của chủ sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất trừ trường hợp việc thực hiện các quyền này làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn chỉ có thể được đăng ký biến động tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp mà không được cấp đổi giấy chứng nhận mới.
Do đó, trường hợp các cơ quan hành chính từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (“sang tên bìa đỏ trang 4”) do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn sau khi có thông báo thu hồi đất là không đúng luật. Người thực hiện thủ tục hành chính có thể thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu buộc thực hiện thủ tục.
Theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn chỉ có hiệu lực tại thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bị từ chối thực hiện thủ tục hành chính, mà người thực hiện thủ tục hành chính không biết cách khiếu nại, kiến nghị, khởi kiện, chứng minh việc mình đã thực hiện việc đăng ký nhưng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền từ chối không đúng luật, sẽ ảnh hưởng đến việc giải quyết các quyền lợi khi nhà nước thu hồi đất trong đó có chính sách bồi thường bằng đất ở hoặc tái định cư khi thu hồi đất ở.
