Sổ đỏ cấp cho Hộ gia đình đã được quy định từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay. Tuy nhiên, do một số hạn chế của Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình, liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên, nên hiện nay Sổ Đỏ hộ gia đình được làm mới rất hạn chế, mà chỉ còn tồn tạị từ thời kì trước. Vậy khi chuyển nhượng Sổ đỏ cấp cho hộ gia đinh thì chỉ cần sự đồng ý của chủ hộ hay của tất cả các thành viên?
- Như thế nào là Sổ đỏ cấp cho Hộ gia đình (hay còn gọi là Hộ gia đình sử dụng đất)
Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 5 của Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.
Đối với Sổ Đỏ cá nhân (ghi đích danh tên của một hoặc nhiều người) thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản được chứng nhận, trừ trường hợp tài sản được xác định là tài sản chung vợ chồng theo Luật Hôn nhân và gia đình.
Đối với Sổ Đỏ hộ gia đình thì người đứng tên trên giấy chỉ là người đại diện của hộ gia đình (thường là chủ hộ). Quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản được ghi trên Sổ Đỏ thuộc về tất cả những người trong gia đình mà không phân biệt đã thành niên hay chưa thành niên. Tuy nhiên việc xác định các thành viên trong gia đình có quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai.
- Cơ sở và căn cứ để xác định những người có quyền sử dụng đất trong Sổ đỏ hộ gia đình
Luật Đất đai 2013 quy định tại Khoản 29 Điều 3: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Với quy định trên thì các thành viên trong “Hộ gia đình sử dụng đất” có các dấu hiệu nhận biết là:
- Những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp Sổ Đỏ).
Nhiều người nghĩ rằng vì Sổ Đỏ hộ gia đình nên các thành viên trong sổ hộ khẩu đương nhiên sẽ là người có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Sổ hộ khẩu chỉ là các cá nhân trong cùng một gia đình có chung địa chỉ đăng ký thường trú, không có ý nghĩa xác định về mặt sở hữu tài sản chung như hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự hay hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Chuyển nhượng đất có Sổ đỏ của hộ gia đình
Khoản 5 Điều 14 Thông Tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Như vậy khi thực hiện các chuyển nhượng nhà đất có Sổ đỏ hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mọi người trong hộ gia đình đồng ý nhưng chỉ có 1 người không đồng ý thì giao dịch chuyển nhượng cũng k thể thực hiện được.
