Rủi ro mua bán nhà đất kê khai giá Hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế

Kê khai giá bán thấp hơn giá bán thực tế là việc thường xuyên xảy ra ở các giao dịch hiện nay. Nhiều giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, người bán và người mua luôn cố tình giải thích và thỏa thuận với nhau về việc khai giá giao dịch thấp hơn trong hợp đồng công chứng mua bán nhà đất nhằm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho người bán và người mua cũng được giảm một ít số tiền phải trả cho giao dịch đó.

* Đối với người bán: về nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

* Đối với người mua: Theo Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ – CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%.

Vậy là thực chất, người mua và người bán muốn giảm tối đa những khoản phải chi trả nói trên.

I/ Căn cứ pháp lý

• Bộ Luật Dân sự năm 2015

• Luật Quản lý thuế

• Luật Đất đai năm 2013

II/ Luật sư tư vấn

1. Kê khai giá mua bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế là hành vi trốn thuế

Theo quy định tại khoản 5, Điều 143 Luật Quản lý thuế quy định, hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp”.

Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế mà cơ quan nhà nước có chứng cứ xác định hợp đồng đó không trung thực thì được xem là tài liệu không hợp pháp. Luật cũng quy định rõ người nộp thuế phải có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các hồ sơ, giao dịch do mình thực hiện. Người bán và người mua bất động sản không chỉ chịu trách nhiệm với cơ quan Thuế mà còn với nhiều cơ quan chức năng khác. Chẳng hạn, khi cơ quan Công an điều tra, có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì xử lý theo pháp luật, hoặc các công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là vi phạm, phải liên đới chịu trách nhiệm và bị xử lý theo quy định của pháp luật, tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại điều 200 bộ Luật Hình sự năm 2015 .

2. Rủi ro trong trường hợp Hợp đồng vô hiệu

Bộ luật dân sự năm 2015 Điều 124 về Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo có quy định cụ thể về vấn đề này đó là: “2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Trường hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng với giá thấp hơn thực tế, cơ quan thuế sẽ xác định phần nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo giá trên hợp đồng (nếu giá trên hợp đồng đã cao hơn giá tối thiểu nhà nước quy định), khi đó phần tiền thuế phải nộp của bên bán và bên mua sẽ được giảm đi một phần, các bên có thể chia nhau phần này hoặc giảm trừ vào phí giao dịch. Như vậy, Hợp đồng kê khai giá khác đi nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế với nhà nước sẽ bị tuyên vô hiệu.

Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

1. 1. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

      3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

      4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

      5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Lúc này nếu giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì thiệt thòi thì người mua có thể đối mặt với trường hợp là nhận tiền không đúng với số tiền thực tế đã đưa cho người bán mà chỉ nhận đúng bằng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng vì không có bằng chứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu trên.

Bởi trên thực tế, khi xảy ra tranh chấp về giá hợp đồng mua bán nhà đất và khởi kiện thì Tòa án sẽ căn cứ vào giá bán đã được ghi trong Hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền từ bên mua theo giá trong hợp đồng, người được lợi sẽ luôn là bên Bán, bên mua lúc đó sẽ chịu rủi ro nhiều hơn.

DỊCH VỤ SỔ ĐỎ TẠI HẢI PHÒNG CỦA LUẬT SƯ CMA:

• Tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai, cấp mới, cấp đổi, cấp lại, sang tên Sổ đỏ tại Hải Phòng.

• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ đủ diều kiện nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Đại diện nộp hồ sơ, nhận, trả kết quả cho khách hàng;

• Làm việc với Tòa án, cơ quan nhà nước trong trường hợp khách hàng yêu cầu.