Hiện nay các dự án nhà ở xã hội đang ngày càng được người dân quan tâm. Pháp luật về nhà ở quy định rất rõ những đối tượng nhất định được mua nhà ở xã hội và điều kiện mua bán nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay xuất hiện nhiều trường hợp người dân dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Đây là một kiểu lách luật đem lại rủi ro rất lớn cho người mua nhà.1. Cơ sở pháp lý:
- Luật nhà ở năm 2014;
- Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
- Bộ luật dân sự năm 2015.
2. Luật sư tư vấn:
2.1. Định nghĩa Nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
- Đối tượng được mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 Luật nhà ỏ năm 2014 quy định:
“ Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
-
-
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
- Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
- Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
- Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
- Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
- Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.”
-
Để được thuê hoặc thuê mua nhà xã hội những người thuộc diện kể trên còn phải bảo đảm các điều kiện:
- Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
- Đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia đình dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.
- Có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m²) tính theo mức giá thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2.2. Giao dịch liên quan đến nhà ở xã hội
Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:
Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
1. Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tại Điều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.
2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
3. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.
4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.
5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
6. Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.
7. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
8. Căn cứ theo quy định của Nghị định này và các văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc xét duyệt và thứ tự ưu tiên đối với các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn, bảo đảm phù hợp với tình hình và điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.
9. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở xã hội do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.
2.3. Giao dịch nhà ở xã hội bằng giấy ủy quyền có thể mất trắng
Việc dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một kiểu lách luật đem lại rủi ro rất lớn cho người mua nhà.
Thứ nhất, Về mặt pháp luật, Hợp đồng ủy quyền và Hợp đồng mua bán có bản chất hoàn toàn khác nhau.
Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng ủy quyền:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Đồng thời theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Hợp đồng mua bán tài sản:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.”
Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà… mà không thực hiện việc quan trọng nhất là chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Do vậy, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý.
Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi thì quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi: Nếu có tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan”. Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.
Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác.
Thứ hai, một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền chết.
Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Điều này rất dễ tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế.
Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro thậm chí mất trắng.
