Quy định mới về Sổ đỏ cho đất giao không đúng thẩm quyền

“Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật ” – Điều 140 Luật Đất đai năm 2024

Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Sổ đỏ”) cho đất giao không đúng thẩm quyền sẽ căn cứ vào các yếu tố chính về (1) thời điểm bắt đầu sử dụng đất; (2) đất không có tranh chấp; (3) Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn (sau đây gọi chung là quy hoạch).

Đáng chú ý, với trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền sử dụng trước 15/10/1993, người sử dụng đất được cấp Sổ đỏ – công nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào quy hoạch như quy định của pháp luật đất đai năm 2013.

I. Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP

II. Luật sư CMA tư vấn

1. Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 

• Điều kiện cấp Sổ đỏ / Giấy chứng nhận: Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp.
• Về tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ:

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở (từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993) và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;

*Đối với thửa đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó, đối với phần diện tích đất vượt hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt quá hạn mức.

* Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất;

* Trường hợp phần diện tích đất còn lại có hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận mục đích đất ở mà phù hợp với quy hoạch thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

2. Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004

• Điều kiện cấp Sổ đỏ / Giấy chứng nhận: (1) Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp; (2) Phù hợp với quy hoạch.
• Về tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ:

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng diện tích giao đất ở thì toàn bộ thửa đất được công nhận là đất ở, khi được cấp GCN người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:

* Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó, đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở , người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

* Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất; Khi được cấp GCN, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

* Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận mục đích đất ở mà phù hợp với quy hoạch thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

* Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

*Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền;

Tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

3. Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014

• Điều kiện cấp Sổ đỏ / Giấy chứng nhận: (1) Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp; (2) Phù hợp với quy hoạch; (3) 
• Về tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ:

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở  thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;

* Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;

* Khi được cấp GCN thì tiền sử dụng đất được tính như sau:

* Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

*Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất nhưng mức thu đã nộp để được sử dụng đất thấp hơn mức thu theo quy định của pháp luật tại thời điểm nộp tiền thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền;

Tiền sử dụng đất của phần diện tích đất còn lại được tính tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.

4. Trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/07/2014 đến trước ngày 01/08/2024

• Điều kiện cấp Sổ đỏ / Giấy chứng nhận: (1) Được UBND xã xác nhận đất không tranh chấp; (2) Phù hợp với quy hoạch (3) Có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để sử dụng đất.
• Về tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ:

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;

* Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;

* Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.

* Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Khi được cấp Giấy chứng nhận thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính bằng 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo giá đất ở quy định Bảng giá đất.

Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp