Quy định mới nhất về cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Luật Đất đai năm 2024 có các quy định mới về việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138 Luật đất đai năm 2024).

Theo đó, việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có vi phạm về đất đai sẽ căn cứ vào các tiêu chí, điều kiện về (1) thời điểm bắt đầu sử dụng đất; (2) đất không có tranh chấp; (3) mục đích, hiện trạng sử dụng; (4) Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất.

Ngoài ra, khi được cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất), người dân phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo thời điểm sử dụng đất và hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, mục đích công nhận.

Đây là một bước tiến lớn so với luật đất đai năm 2013 khi kéo dài gian công nhận quyền sử dụng đất từ 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014.

Việc cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ sẽ không phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất như quy định của pháp luật đất đai năm 2013, tháo gỡ “nút thắt” cho nhiều hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Điều 75 Luật đất đai năm 2013) nhưng không thể đưa tài sản tham gia giao dịch hợp pháp. (điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013).

I. Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai năm 2024
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP

II. Luật sư CMA tư vấn

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Đối với thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; ; khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở như sau:

Điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

• Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất;

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

• Phần diện tích đất còn lại:

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

2. Điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất;
• Đối với thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; khi được cấp Giấy chứng nhận người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở như sau:

Điểm a khoản 1 Điều 2 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

• Phần diện tích đất còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất;

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

• Phần diện tích đất còn lại:

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

2. Điểm b khoản 2 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống

• Thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
• Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.

Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo thời điểm điểm bắt đầu sử dụng đất:

+) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

* Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở:

Điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

* Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở:

Điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

+) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

* Đối với phần diện tích đất được công nhận trong hạn mức giao đất ở:

Điểm a khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

* Đối với phần diện tích đất được công nhận vượt hạn mức giao đất ở:

Điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

b) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; 

+) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

Điểm c khoản 3 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

+) Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 01 tháng 07 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

• Phần diện tích đất còn lại:

Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch thì được công nhận vào mục đích đó; khi được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

2. Điểm c khoản 4 Điều 10 Nghị định 103/2024/NĐ-CP

• Chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước với người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:

+) Hộ gia đình, cá nhân (1) thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2014; (2) có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; (3) nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

+) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

4. Nguyên tắc xác định hạn mức giao đất

Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định cứ vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất đối với từng thửa đất đó;

Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở được thực hiện theo quy định của pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

*Hiện nay Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng chưa có văn bản mới quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; hạn mức giao đất thay thế cho Quyết định số 1394/2015/QĐ-UBND và Quyết định số 08/2023/QĐ-UBND đã hết hiệu lực.