I. Căn cứ pháp lý:
- Luật đất đai 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
- Bộ luật tố tụng dân sự 2015
- Luật tố tụng hành chính
II. Luật sư tư vấn:
Tranh chấp đất đai theo định nghĩa tại khoản 24 điều 3 Luật đất đai 2013 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai trong trường hợp này không đồng nghĩa với tranh chấp giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tức là các tranh chấp trong giao dịch về liên quan tới quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Hiện nay, còn có tình trạng một số cơ quan chuyên môn có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, trong đó có Văn phòng đăng ký đất đai khi nhận được bất kỳ đơn thư của cá nhân, tổ chức có liên quan đến một thửa đất nào đó ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, nợ chưa thanh toán ….. quy về tranh chấp đất đai để tạm dừng hoặc từ chối tiếp nhận thủ tục hành chính của chủ sử dụng đất, hạn chế các quyền của chủ sử dụng đất.
2.1. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai
Do tranh chấp về đất đai thường là các tranh chấp của các hộ gia đình, cá nhân sống cạnh nhau hoặc có quan hệ thân thiết với nhau. Vì vậy, pháp luật có quy định ưu tiên áp dụng biện pháp hòa giải tại địa phương. Tranh chấp đất đai được giải quyết theo quy trình cụ thể như sau:
Bước 1: Các bên tự hòa giải tranh chấp đất đai
Bước 2: Hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương (UBND cấp xã)
Một bên hoặc các bên tranh chấp đất đai nộp đơn tranh chấp, yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã/phường/thị trấn/thành phố thuộc tỉnh/thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương.
- UBND cấp xã có trách nhiệm:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
- Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
- Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
- Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.
- Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo
- Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thời gian giải quyết tại cấp xã là: 45 ngày kể từ ngày nhận đơn.
Bước 3: Khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Trường hợp hòa giải tại bước 2 không thành công, thì một trong các bên tranh chấp đất đai có quyền nộp đơn tại tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp quận huyện/tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai cụ thể:
Trường hợp thứ nhất, tranh chấp đất đai mà một trong các bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ (có các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai). Trường hợp này Cơ quan có thẩm quyền giải quyết là tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể như sau:
- Đối với tranh chấp đất đai không kèm theo yêu cầu hủy Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc quyết định cá biệt của UBND hoặc chủ tịch UBND cấp quận/huyện thì thẩm quyền giải quyết là tòa án nhân dân cấp quận/huyện, ví dụ tại thành phố Hải Phòng, tòa án có thẩm quyền và địa chỉ cụ thể như sau:
-
- Tranh chấp đất đai tại quận Ngô Quyền do tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, địa chỉ tại: Số 31 Trấn Phú, Quận Ngô Quyền, Thành phố Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Hồng Bàng do tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, địa chỉ tại: Phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Thành phố Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Lê Chân do tòa án nhân dân quận Lê Chân, địa chỉ tại: Số 54 Tô Hiệu, phường Trại Cau, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Hải An do tòa án nhân dân quận Hải An, địa chỉ tại: Khu 5, Hạ Lũng, Phường Đằng Hải, Quận Hải An, Đằng Hải, Hải An, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Kiến An do tòa án nhân dân quận Kiến An, địa chỉ tại: Nguyễn Lương Bằng, Văn Đẩu, Kiến An, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Dương Kinh do tòa án nhân dân quận Dương Kinh, địa chỉ tại: Phạm Văn Đồng, Quận Dương Kinh, Hải Thành, Dương Kinh, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại quận Đồ Sơn do tòa án nhân dân quận Đồ Sơn, địa chỉ tại: 353 Nguyễn Hữu Cầu, Ngọc Xuyên, Đồ Sơn, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện An Dương do tòa án nhân dân huyện An Dương, địa chỉ tại: Thị trấn An Dương, An Dương, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện Thủy Nguyên do tòa án nhân dân huyện Thủy Nguyên, địa chỉ tại: Thủy Sơn, Thủy Nguyên, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện Kiến Thụy do tòa án nhân dân huyện Kiến Thụy, địa chỉ tại: 405, TT. Núi Đôi, Kiến Thụy, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện An Lão do tòa án nhân dân huyện An Lão, địa chỉ tại: Số 11 Đường Nguyễn Văn Trỗi, Thị trấn An Lão, Huyện An Lão, Hải Phòng thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện Tiên Lãng do tòa án nhân dân huyện Tiên Lãng, địa chỉ tại: Khu 2 thị trấn Tiên Lãng, Huyện Tiên Lãng, Hải Phòng. thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện Vĩnh Bảo do tòa án nhân dân huyện Vĩnh Bảo, địa chỉ tại: Đường 20/8 thị trấn Vĩnh Bảo, Huyện Vĩnh Bảo, Thành phố Hải Phòng. thụ lý giải quyết.
- Tranh chấp đất đai tại huyện Cát Hải do tòa án nhân dân huyện Cát Hải, địa chỉ tại: Thị trấn Cát Bà, Cát Hải, Thành phố Hải Phòng. thụ lý giải quyết.
- Đối với tranh chấp đất đai có kèm theo yêu cầu hủy Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) hoặc quyết định cá biệt của UBND hoặc chủ tịch UBND cấp quận/huyện thì thẩm quyền giải quyết là tòa án nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương. Ví dụ, tại thành phố Hải Phòng thì thẩm quyền là Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, địa chỉ tại: Lê Hồng Phong, Hải An, Hải Phòng
Trường hợp thứ hai, Tranh chấp mà đất tranh chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ (có các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai)
Trong trường hợp này, người tranh chấp có quyền lựa chọn một trong hai cách giải quyết và chỉ được chọn một trong hai, cụ thể như sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Nộp đơn khởi kiện tại tòa án như trường hợp đã có Sổ đỏ hoặc giấy tờ tương đương tại phần thứ nhất trên đây.
2.2. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai:
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện là không quá 45 ngày;
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là không quá 60 ngày;
- Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là không quá 90 ngày;
- Giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án là 04 tháng.
Dịch vụ pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai tại Hải Phòng của CMA:
- Tư vấn pháp luật các vấn đề có liên quan tới tranh chấp
- Đại diện làm việc với các bên có liên quan
- Thu thập tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu giải quyết tranh chấp, yêu cầu khởi kiện
- Đại diện theo ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp hoặc cử luật sư tham gia giải quyết tranh chấp tại các buổi hòa giải, đối thoại của UBND cấp xã, huyện, tỉnh, bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường hoặc tại tòa án theo thủ tục tố tụng vụ án dân sự hoặc hành chính.
