Tách thửa đất là việc chia thửa đất thành nhiều thửa đất khác nhau khi chủ sử dụng đất có nhu cầu hoặc thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho thửa đất.
Căn cứ điều 220 Luật đất đai 2024 thì việc hợp, tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện chung như:
Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện đất được phép giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp: Có Bìa đỏ, trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm dịch chuyển về quyền, chia tách;
Thứ hai, phải có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó;
Thứ ba, đáp ứng các điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất;
Thứ tư, việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
Thứ năm, Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
Tại thành phố Hải Phòng: Ngày 26/10/2024, UBND thành phố Hải Phòng ban hành quyết định số 31/2024/QĐ-UBND, theo quy định tại Điều 11, 12, 13 của Quyết định này, thì điều kiện để tách, hợp thửa đất phải đáp ứng các điều kiện như sau:
1. Đối với đất ở:
1.1. Điều kiện về Lối đi vào thửa đất mới được tách thửa đất, hợp thửa đất.
Trường hợp tách, hợp thửa đất phải tạo lập lối đi vào thửa đất mới phải đảm bảo kích thước chiều rộng như sau:
“a) Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận, thành phố và thị trấn thuộc huyện) thì chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất tối thiểu là 2 mét.
b) Đối với khu vực nông thôn (các xã thuộc huyện, thành phố) chiều rộng lối đi chỗ hẹp nhất tối thiểu là 3,5 mét.”
1.2. Điều kiện diện tích và kích thước thửa đất được tách và sau khi tách:
Thửa đất mới hình thành phải đảm bảo diện tích và kích thước (không bao gồm phần diện tích nằm ngoài phạm vi chỉ giới xây dựng và nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành).
“a) Đối với khu vực đô thị thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 40 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 mét, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 3,5 mét và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 2 mét.
b) Đối với khu vực nông thôn thì diện tích thửa đất mới hình thành tối thiểu là 60 m2; chiều rộng mặt tiếp giáp đường giao thông, tiếp giáp lối đi của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 4 mét, chiều sâu vào phía trong của thửa đất mới hình thành tối thiểu là 4 mét và các thửa đất mới hình thành phải đảm bảo mặt cắt ngang chỗ hẹp nhất của thửa đất phải lớn hơn hoặc bằng 3,5 mét.”
1.3. Điều kiện bảo tồn: Thửa đất không có công trình nằm trong danh mục các công trình phải bảo tồn, tôn tạo theo quy định của cấp có thẩm quyền.
1.4. Điều kiện phù hợp quy hoạch:
Việc tách, hợp thửa đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư điều chỉnh đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với thửa đất thuộc quy hoạch chi tiết xây dựng thực hiện dự án (khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở) đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành) và thửa đất thuộc quy hoạch khu dân cư, điểm dân cư tại đô thị; khu dân cư, điểm dân cư tại nông thôn; khu tái định cư được cơ quan có thẩm quyền đã giao (cấp) cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch (kể cả các trường hợp thửa đất được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành).
1.5. Ngoại lệ:
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà trong đó diện tích đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất thì việc tách thửa phần diện tích đất ở phải đảm bảo điều kiện các điều kiện trên, phần đất nông nghiệp tách theo đất ở không áp dụng điều kiện tách thửa.
Trường hợp thửa đất mới được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện trên nhưng có thể họp với thửa đất ở liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện hợp tách, thửa thì được thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
Không áp dụng điều kiện tách thửa về diện tích chia tách đối với đất tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
2. Đối với đất nông nghiệp:
2.1 Đối với đất trồng cây hàng năm:
Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo điều kiện sau:
“a) Thuộc địa bàn các xã đã thực hiện việc dồn điền, đổi thửa thì diện tích tối thiểu là 700 m2/thửa.
b) Thuộc địa bàn các xã còn lại thì diện tích tối thiểu là 360 m2/thửa.
c) Thuộc địa bàn các phường, thị trấn thì diện tích tối thiểu là 200 m2/thửa.”
2.2. Đối với đất trồng cây lâu năm:
Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa (trừ trường hợp đất trồng cây lâu năm trong cùng thửa đất ở) phải đảm bảo điều kiện sau:
“a) Thuộc địa bàn các xã thì diện tích tối thiểu là 300 m2/thửa.
b) Thuộc địa bàn các phường, thị trấn thì diện tích tối thiểu là 150 m2/thửa.”
2.3. Đối với đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 1.000 m2/thửa.
2.4. Đối với đất nông nghiệp khác: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 360 m2/thửa.
2.5. Đối với đất rừng sản xuất: Diện tích thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo tối thiểu là 3.000 m2/thửa.
Lưu ý: Không áp dụng quy định tách thửa đất đối với đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
3. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở:
Trường hợp thửa đất trước khi tách thừa, hợp thửa có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải đảm bảo các điều kiện sau:
“1. Diện tích đất được phép tách thửa, hợp thửa phải tuân thủ dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
2. Thửa đất được hình thành sau khi tách thửa, hợp thửa phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.”
(Điều 13 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND)
