Thực tế, vì nhiều lý do mà hiện nay vẫn còn rất nhiều trường hợp người dân thỏa thuận chuyển nhượng, mua bán nhà đất thông qua hợp đồng viết tay. Vậy việc giao kết hợp đồng như vậy có giá trị pháp lý không?
- Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
2. Luật sư CMA tư vấn
2.1. Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị pháp lý không ?
Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay là cách gọi phổ biến của người dân chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
a) Quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là nguời nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Về hình thức, theo quy định tại khoản 3 điều 167 luật Đất đai năm 2013 và điều 502 BLDS năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.
b) Giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay
Như đã phân tích, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng, tuy nhiên, không phải trường hợp nào, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay cũng vô hiệu.
– Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”
Như vậy, với 02 trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng viết tay từ ngày 01/1/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng từ trước ngày 01/1/2008, thì pháp luật thừa nhận giá trị của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, công nhận việc sử dụng đất của chủ sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng.
– Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/01/2017
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng ( nghĩa vụ giao tiền mua đất, nghĩa vụ giao đất) thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
