Giấy chứng nhận đồng sở hữu nhà đất

Giấy chứng nhận đồng sở hữu nhà đất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà quyền sở hữu chung, trong đó có bằng hoặc nhiều hơn 02 chủ sở hữu.

I/ Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

• Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT

II/ Luật sư CMA tư vấn

1. Quy định chung

Tại khỏan 2 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Sổ đỏ/Sổ hồng”) như sau: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật sư CMA tư vấn: trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất; hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, tại Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn ghi thông tin thửa đất, cụ thể:

1. 1. 1. Thửa đất số: ghi số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu thửa đất trên bản trích đo; trường hợp trích đo địa chính một thửa đất thì số hiệu thửa đất được ghi “01”.

      2. Tờ bản đồ số: ghi số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã. Trường hợp sử dụng bản trích đo địa chính để cấp Giấy chứng nhận thì ghi số hiệu tờ trích đo thửa đất.

      3. Địa chỉ thửa đất: ghi tên khu vực (xứ đồng, điểm dân cư,…); số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

      4. Diện tích: ghi diện tích của thửa đất bằng số Ả Rập theo đơn vị mét vuông (m²), được làm tròn số đến một chữ số thập phân. Trường hợp thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ theo quy định tại Điều 49 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

      5. Hình thức sử dụng được ghi như sau:

• • • Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,…) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng;

    • Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;

    • Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo. Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m², đất trồng cây lâu năm 300m²; Sử dụng chung: Đất ở 50m², đất trồng cây hàng năm 200m²“.

1. 1. 6. Mục đích sử dụng đất

      7. Thời hạn sử dụng đất

      8. Nguồn gốc sử dụng đất.

2. Rủi ro về sổ đỏ/sổ hồng đồng sở hữu

Trường hợp hai hay nhiều người khác nhau đồng sở hữu nhà đất, Luật sư CMA tư vấn cần xem xét là sở hữu chung theo phần hay sở hữu liên đới. Nếu sở hữu theo phần thì phải có thỏa thuận về phân chia quyền và nghĩa vụ trên bất động sản. Việc này khá phức tạp và các phòng công chứng, ngân hàng không đồng ý công chứng cũng như nhận tài sản đảm bảo trong trường hợp này.

Nếu là sở hữu liên đới thì các đồng sở hữu có quyền và nghĩa vụ như nhau. Việc định đoạt bất động sản phải được sự đồng ý của các bên, trong trường hợp không được sự đồng ý của các bên thì giao dịch có khả năng bị tuyên vô hiệu hoặc vướng vào tranh chấp. Có một số dạng đặc biệt của sở hữu liên đới:

• Thứ nhất, sở hữu của hộ gia đình – cả hộ gia đình đồng sở hữu một bất động sản. Việc này phức tạp do phải xác định vào thời điểm nhận chuyển nhượng, hộ gia đình có bao nhiêu người để xác định những người có tên trong hộ là chủ sở hữu tài sản và việc chuyển nhượng tài sản phải được sự đồng ý của những người đồng sở hữu. Đối với người chưa thành niên phải xác định giám hộ và đối với những người có quyền sở hữu lại phải xác định tình trạng hôn nhân. Do tính chất phức tạp do đó trong thời gian dài một số Ngân hàng không nhận thế chấp các bất động sản do hộ gia đình sở hữu.

• Thứ hai, sở hữu đất trong các căn hộ chung cư và các diện tích sử dụng chung trong các căn hộ chung cư. Hiện tại các hộ dân trong các căn hộ chung cư khi chuyển nhượng căn hộ sẽ chuyển nhượng phần được sở hữu riêng và người mua đương nhiên thế quyền trong việc sở hữu chung. Tuy nhiên khi tòa nhà bị giải tỏa hoặc hết hạn sử dụng cần xây lại sẽ gặp rắc rối khi phân chia tài sản chung, nhất là đối với các căn hộ tại các tầng có giá trị cao hơn như tầng trệt hoặc penhouse.

• Ngoài ra, còn có một số biến tướng của việc đồng sở hữu gây rủi ro: Cho con cái đất để xây nhà nhưng chưa tách sổ. Khi bán phải được sự đồng ý của những người đứng tên trong sổ dễ dẫn đến tranh chấp nếu không thỏa thuận được giữa các bên. Chi phí xây dựng của con nhưng đất thuộc về người khác; Nhiều người xây nhà tự chia các căn hộ dịch vụ và bán, gọi là sở hữu chung nhưng thực chất là sở hữu riêng của người đứng tên trên sổ, người mua các căn hộ này có rủi ro do không có quyền sở hữu thực sự.

Do tính pháp lý phức tạp của việc đồng sở hữu và của các thủ tục với cơ quan chức năng, khiến cho việc mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đất và xin giấy phép xây dựng diễn ra lâu hơn. Thực tế, các hoạt động liên quan đến nhà đất cần có sự đồng thuận của tất cả các bên sở hữu. Chỉ cần một trong các bên từ chối thì người có mong muốn chuyển nhượng hoặc xây dựng phải tiêu tốn thời gian để thuyết phục các bên còn lại chấp thuận, đôi khi là bế tắc, dẫn đến tranh chấp.

Ngoài ra, một số các ngân hàng tại Việt Nam cũng không chấp nhận cho vay thế chấp các loại bất động sản đồng sở hữu.

Do đó, nếu thực sự có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, người mua cần kiểm tra số lượng và thông tin giấy tờ người đồng sở hữu. Lịch sử chuyển nhượng của bất động sản này cũng nên được xem qua để biết thêm về tình trạng hiện tại của chủ sở hữu. Người mua cần lưu ý thêm về diện tích thực tế so với trên giấy tờ, các loại thuế đã nộp và quy hoạch của khu vực.

Thực tế nhiều trường hợp xảy ra tình trạng chỉ một hoặc một số người có chung quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng, tặng cho, khi đó tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, khi các thành viên khác không đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì người có nhu cầu chuyển nhượng phải đề nghị tách thửa (tách phần đất của mình tương ứng với phần quyền sử dụng đất của mình), sau đó chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất được tách với điều kiện thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

DỊCH VỤ SỔ ĐỎ TẠI HẢI PHÒNG CỦA LUẬT SƯ CMA:

• Tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai, cấp mới, cấp đổi, cấp lại, sang tên Sổ đỏ tại Hải Phòng.

• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ đủ diều kiện nộp tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Đại diện nộp hồ sơ, nhận, trả kết quả cho khách hàng;

• Làm việc với Tòa án, cơ quan nhà nước trong trường hợp khách hàng yêu cầu.