Trong phạm vi bài viết, chỉ để cập đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (“Sổ đỏ”) lần đầu trong trường hợp người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 33 Điều 3 Luật đất đai 2024 thì “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định….”. Theo đó, việc công nhận quyền sử dụng đất là thừa nhận tính hợp pháp, phù hợp đối với việc sử dụng của chủ sử dụng đất với một diện tích đất, trong một khoảng thời gian và vào một mục đích nhất định. Theo nhóm mục đích sử dụng đất có thể chia ra hai nhóm cơ bản là nông nghiệp và phi nông nghiệp. Trong nhóm đất phi nông nghiệp thì mục đích sử dụng đất có giá trị cao nhất là đất ở.
Đối với diện tích đất được nhà nước công nhận thì không phải toàn bộ diện tích đất đang sử dụng sẽ được công nhận vào mục đích đất ở. Diện tích đất ở được công nhận (cấp sổ đỏ lần đầu) sẽ phụ thuộc vào hạn mức công nhận theo quy định của từng địa phương và phụ thuộc vào tình trạng giấy tờ, thời hạn sử dụng đất, cụ thể như sau:
1. Căn cứ pháp lý, điều kiện xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ lần đầu):
Tại đoạn 1 điều 141 Luật đất đai 2024 quy định “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật này mà trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:…”
(Tham khảo thêm bài viết: Giấy tờ khác về sử dụng đất trước 15/10/1993 để được cấp Sổ đỏ tại Hải Phòng) (Sau đây gọi tắt là “Giấy tờ sử dụng đất“)
Theo đó, việc xác định diện tích đất ở chỉ thực hiện khi: Thứ nhất, người sử dụng đất có các Giấy tờ sử dụng đất làm căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; Thứ hai, trên giấy tờ đó có thể hiện mục đích sử dụng đất để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
2. Diện tích đất được công nhận là đất ở khi công nhận (cấp sổ đỏ lần đầu):
2.1. Đối với thửa đất được hình thành trước ngày 18/12/1980
Trường hợp, diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và Giấy tờ sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ này mà không phải nộp tiền sử dụng đất;
Trường hợp, diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và Giấy tờ sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở hoặc diện tích đất ở ghi trên Giấy tờ sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng hạn mức;
Trường hợp, thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích được xác định là đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ví dụ, tại Thành phố Hải Phòng, căn cứ khoản 1 điều 5, điều 9 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND ngày 26/10/2024, thì Hạn mức công nhận trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 có Giấy tờ sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất là:
-
- Khu vực đô thị là 500 m2;
- Các thị trấn là 600 m2;
- Tại huyện Bạch Long Vỹ là 500 m2;
- Các xã còn lại thuộc khu vực nông thôn là 1.000 m2.
2.2. Đối với thửa đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993.
Trường hợp, diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và Giấy tờ sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ này mà không phải nộp tiền sử dụng đất;
Trường hợp, diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và Giấy tờ sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở hoặc diện tích đất ở ghi trên Giấy tờ sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng hạn mức;
Trường hợp, thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích được xác định là đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Ví dụ, tại Thành phố Hải Phòng, căn cứ khoản 2 điều 5 Quyết định số 31/2024/QĐ-UBND ngày 26/10/2024, thì Hạn mức công nhận trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, có Giấy tờ sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất là:
|
STT |
Quận, huyện |
Hạn mức công nhận |
|||
|
100m2/thửa |
200m2/thửa |
400m2/thửa |
500m2/thửa |
||
|
1 |
Hồng Bàng | Các phường: Hoàng Văn Thụ, Minh Khai, Phan Bội Châu | Các phường: Trại Chuối, Thượng Lý, Hạ Lý | Các phường: Hùng Vương, Quán Toan, Sở Dầu | |
|
2 |
Ngô Quyền | Các phường: Cầu Đất, Đồng Quốc Bình, Gia Viên, Lạc Viên, Lạch Tray, Lê Lợi, Máy Chai, Máy Tơ | Các phường: Cầu Tre, Vạn Mỹ | Các phường: Đông Khê, Đằng Giang | |
|
3 |
Lê Chân | Các phường: An Biên, An Dương, Cát Dài, Dư Hàng, Đông Hải, Hàng Kênh, Hồ Nam, Lam Sơn, Niệm Nghĩa, Trại Cau, Trần Nguyên Hãn, Nghĩa Xá | Các phường: Vĩnh Niệm, Dư Hàng Kênh, Kênh Dương | ||
|
4 |
Hải An | Các phường: Cát Bi, Thành Tô | Các phường: Đằng Lâm, Đằng Hải, Đông Hải 1, Đông Hải 2, Nam Hải, Tràng Cát | ||
|
5 |
Kiến An | Các phường: Trần Thành Ngọ, Bắc Sơn, Ngọc Sơn | Các phường: Đồng Hòa, Lãm Hà, Nam Sơn, Phù Liễn, Quán Trữ, Tràng Minh, Văn Đẩu | ||
|
6 |
Dương Kinh | Các phường thuộc quận | |||
|
7 |
Đồ Sơn | Các phường: Hải Sơn, Vạn Hương, Ngọc Xuyên | Các phường: Bàng La, Hợp Đức, Minh Đức | ||
|
8 |
Cát Hải | Thị trấn Cát Bà, Thị trấn Cát Hải | Các xã còn lại | ||
|
9 |
Vĩnh Bảo, Tiên Lãng, Thủy Nguyên, An Lão, Kiến Thụy, An Dương | Thị trấn | Các xã còn lại | ||
|
10 |
Bạch Long Vỹ | Toàn huyện | |||
2.3. Đối với thửa đất hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024: Diện tích đất ở sẽ xác định theo giấy tờ về việc sử dụng đất.
2.4. Xử lý phần diện tích đất còn lại của thửa đất thừa ra sau khi xác định diện tích đất ở không phải nộp tiền tại mục 2.1, 2.2, 2.3 trên đây:
Trường hợp đã xây nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống thì được xác định là mục đích sử dụng đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã xây dựng công trình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận là đất nông nghiệp; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2.5. Xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) trước ngày 01/7/2004 khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi nhà nước thu hồi đất:
Trường hợp người sử dụng đất có các Giấy tờ sử dụng đất trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và diện tích đất ở ghi nhận trên Sổ đỏ không đúng với Giấy tờ sử dụng đất thì diện tích đất ở được miễn tiền sử dụng đất được xác định theo mục 2.1, 2.2.
Khi xác định lại diện tích đất ở thì phần diện tích đất ở đã chuyển nhượng hoặc bị nhà nước thu hồi (được bồi thường là đất ở) sẽ được trừ đi tương ứng. Phần diện tích đất ở của người nhận chuyển nhượng hoặc đã được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất thì không được xác định lại mục đích, diện tích đất ở.
