- Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/ NĐ-CP
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
2. Luật sư CMA tư vấn như sau:
Giấy tờ mua bán, tặng cho nhà, đất “viết tay” được hiểu là việc mua bán, tặng cho nhà đất không thông qua thủ tục công chứng hợp đồng tại văn phòng/phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn (tuỳ từng địa phương).
Theo quy định của pháp luật, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà đất: Mua bán, tặng cho, thế chấp … thì hình thức của hợp đồng, văn bản giao dịch phải là (1) lập thành văn bản; và (2) có công chứng của văn phòng/phòng công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã (nơi chưa thành lập văn phòng/phòng công chứng). Do đó, các giao dịch không tuân thủ về hình thức của giao dịch theo quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu kể từ thời điểm giao kết. Tuy nhiên, trên thực tế, việc giao dịch mua bán, tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay xảy ra rất nhiều. Việc mua bán, tặng cho bằng giấy tờ viết tay thường do (1) Nhà, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ pháp lý tương đương hoặc (2) các bên chủ quan, tin tưởng và không hiểu hết các quy định của pháp luật hoặc (3) nhằm chưa thực hiện ngay các thủ tục nhà đất để bán lại cho người thứ ba trốn thuế của giao dịch trước đó.
Để giải quyết vấn đề có tính “lịch sử” tồn tại trong giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay. Luật đất đai 2013 cũng có những quy định mang tính “thừa nhận” việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay.
a. Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) giấy tờ mua bán viết tay
Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nếu có), cụ thể:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, ví dụ: Bằng khoán điền thổ; trích lục, trích sao bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại Phòng Chưởng khế, Ty Điền địa, Nha Trước bạ; giấy tờ mua bán, sang nhượng đất ở có nguồn gốc hợp pháp được chính quyền đương thời các cấp chứng nhận; đơn xin thuê đất ở của nhà nước được chính quyền đương thời xác nhận; giấy của Ty Điền địa chứng nhận đất ở do chế độ cũ cấp. Ngoài 5 loại giấy tờ nêu trên, những giấy tờ về đất đai khác cấp trước ngày giải phóng chỉ là tài liệu để tham khảo, xem xét về nguồn gốc, quá trình quản lý sử dụng đất….
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980. Văn bản này được lưu giữ tại UBND xã, phường. Tuy nhiên không phải xã nào cũng còn lưu giữ. Trong trường hợp UBND xã không có, Người sử dụng đất có thể yêu cầu Sở tài nguyên và môi trường cung cấp (đây là nghĩa vụ của Sở tài nguyên và môi trường).
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
- Đơn đăng ký quyền sử dụng đất.
- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy bannhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
- Giấy tờ về việc kê khai đăng kýnhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợpvới quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Bản sao của các giấy tờ trên đây có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ chứng thực cá nhân: CMND + Hộ khẩu
- Các giấy tờ liên quan tới việc chuyển nhượng viết tay có chữ ký các bên liên quan
b. Trình tự thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ giấy tờ viết tay
Bước 1: Nôp hồ sơ Cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay
Nơi nộp hồ sơ: tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai tại Hải Phòng thì nộp theo địa chỉ cụ thể như sau:
-
- Trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Ngô Quyền thì nộp hồ sơ cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngô Quyền, địa chỉ: Số 19 đường Đà Nẵng, Phường Máy Tơ, Quận Ngô Quyền, Hải Phòng
- Trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Lê Chân thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân, địa chỉ: Số 10G Hồ Sen, Trại Cau, Lê Chân, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Hồng Bàng thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hồng Bàng, địa chỉ: Bạch Đằng, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Hải An thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hải An, địa chỉ: Số 144 Đằng Hải, Hải An, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Kiến An thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Kiến An, địa chỉ: 364 Phan Đăng Lưu, Trần Thành Ngọ, Kiến An, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại quận Dương Kinh thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Dương Kinh, địa chỉ: 3 Phạm Văn Đồng, Anh Dũng, Dương Kinh, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện An Dương thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Dương, địa chỉ: Tổ dân phố 4, Thị trấn An Dương, Huyện An Dương, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện Thủy Nguyên thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên, địa chỉ: Thị trấn Núi Đèo, Thủy Nguyên, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện An Lão thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Lão, địa chỉ: Số 17 Nguyễn Văn Trỗi, An Luận, An Lão, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện Kiến Thụy thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kiến Thụy, địa chỉ: Số 2 Cẩm Xuân, TT. Núi Đôi, Kiến Thụy, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện Tiên Lãng thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tiên Lãng, địa chỉ: Thị trấn Tiên Lãng, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện Vĩnh Bảo thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Bảo, địa chỉ: Thị trấn Vĩnh Bảo, huyện Vĩnh Bảo, Hải Phòng
- Trường hợp tách cấp sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay đất tại huyện Cát Hải thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cát Hải, địa chỉ: Thị trấn Cát Bà, Cát Hải, Hải Phòng
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu tại Hải Phòng giấy tờ viết tay
Căn cứ điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
Thứ nhất, trường hợp hồ sơ được nộp tại UBND cấp xã, phường:
UBND cấp xã/phường có trách nhiệm:
- Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có) đối với trường hợp xã/phường chưa có bản đồ địa chính.
- Xác nhận hiện trạng sử dụng đất;
- Xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch trong trường hợp hồ sơ đất không có các giấy tờ như liệt kê trên đây.
- Đối với trường hợp đăng ký cấp Sổ đỏ cho tài sản trên đất thì:
- Xác nhận hiện trạng tài sản so với các giấy tờ chứng minh tài sản trên đất;
- Trường hợp không có giấy tờ chứng minh tạo lập tài sản trên đất thì: Xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Thứ hai, Trường hợp hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai:
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho UBND cấp xã/phường thực hiện các công việc nêu trên đây tại cấp xã/phường.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có)
- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ
- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ vào đơn đăng ký;
- Lấy ý kiến cơ quan chuyên môn về việc thay đổi tài sản trên đất (nếu có).
- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;
- Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Sổ đỏ; cập nhật bổ sung việc cấp Sổ đỏ vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Sổ đỏ cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Sổ đỏ cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
Thứ ba, trách nhiệm của Phòng tài nguyên và môi trường:
- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ;
- Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
d. Thẩm quyền cấp Sổ đỏ lần đầu giấy tờ viết tay
- Trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước, hợp tác xã là UBND cấp quận/huyện;
- Trường hợp khác là UBND thành phố Hải Phòng.
___________________
Công ty Luật CMA
Hotline: 0986.057.998
Email: CongtyluatCMA@gmail.com
