Đối với trường hợp chủ sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có “Sổ Đỏ”) muốn lập di chúc để định đoạt phần quyền sử dụng đất chưa có sổ đỏ thì di chúc này có thể công chứng, chứng thực được không? Nếu không, vậy làm cách nào để người sử dụng đất có thể lập di chúc định đoạt di sản là thửa đất trên không?
- Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật Công chứng năm 2014
- Nghị định 23/2015/NĐ-CP
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Có thể lập di chúc định đoạt đất không có sổ đỏ ?
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản hợp pháp của mình cho người khác sau khi chết. Đối với loại tài sản là quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan quản lý đất đai. Người sử dụng đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai (Đ95 LĐĐ 2013)
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất (Khoản 16 điều 3 LĐĐ năm 2013); là một trong những điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất của mình (Điểm a K1 Đ.188 LĐĐ năm 2013)
Tuy nhiên, với trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ về đất theo điều 100 Luật Đất đai năm 2013 hoặc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không có vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:
Như vậy, dù thửa đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc định đoạt thửa đất trên.
2.2. Di chúc đất chưa có Sổ đỏ có công chứng, chứng thực được không ?
Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và điểm c khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực phải có:
“Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”
Do đó, khi chủ sử dụng đất yêu cầu công chứng di chúc đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), văn phòng công chứng và UBND nơi thực hiện chứng thực sẽ từ chối yêu cầu công chứng, chứng thực do thiếu hồ sơ. Chủ sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể công chứng, chứng thực di chúc.
2.2. Đất không có sổ đỏ nên lập di chúc thế nào ?
Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 635 Bộ luật dân sự năm 2015: “Người lập di chúc có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực văn bản di chúc”. Như vậy, di chúc về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Dù văn phòng công chứng và UBND từ chối công chứng, chứng thực di chúc đất đất không có sổ đỏ. Tuy nhiên, theo điều 628 BLDS 2015, người để lại di sản có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức sau để định đoạt di sản của mình sau khi chết:
a) Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.
( Đối với trường hợp người sử dụng đất lập di chúc không có người làm chứng, người để lại di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc – Điều 633 BLDS 2015)
b) Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.
(Trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc – Điều 634 BLDS 2015)
Tuy nhiên, dựa vào thực tiễn làm việc, công ty luật CMA khuyến nghị khách hàng nên lập di chúc bằng văn bản có người làm chứng đảm tính khách quan của di chúc, làm chứng tình trạng sức khoẻ của người lập di chúc, tránh các tranh chấp phát sinh sau này dẫn đến khả năng di chúc bị tuyên vô hiệu.
+) Về nội dung của di chúc, di chúc phải có các nội dung chủ yếu sau:
– Ngày, tháng, năm lập di chúc;
– Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;
– Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;
– Di sản để lại và nơi có di sản.
– Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu,
– Di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.
– Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.
+) Về lựa chọn người làm chứng cho việc lập di chúc, mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:
– Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.
– Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.
– Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
