Đất lấn chiếm có được cấp Giấy chứng nhận không?

I. Căn cứ pháp luật

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

II. Luật sư tư vấn

2.1. Lấn chiếm đất là gì?

Tại điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 và khoản 1 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

Lấn, chiếm đất là hành vi bị nghiêm cấm và có thể bị thu hồi theo quy định tại điều 64 Luật đất đai. Tuy nhiên có một số trường hợp, đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

2.2. Các trường hợp đất lấn chiếm đủ điều kiện được cấp sổ đỏ:

Theo quy định tại điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, luật sư CMA tư vấn về việc xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Sổ đỏ”) đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 như sau:

1. Thời gian lấn, chiếm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014, sau ngày 01/7/2014 thì hành vi lấn, chiếm đất là vi phạm pháp luật.
2. Chỉ hộ gia đình, cá nhân mới được cấp, không áp dụng với tổ chức. Không phải tất cả các trường hợp lấn, chiếm đều được được cấp Sổ đỏ mà chỉ có người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định mà không có tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
3. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Sổ đỏ đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.
4. Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.
6. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng mà không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích quốc phòng an ninh và phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì UBND cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp Sổ đỏ.
7. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại mục 1, 2 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định cụ thể:

• Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014;
• Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;
• Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;
• Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo Luật sư CMA phân tích nêu trên thì pháp luật Đất đai vẫn cho phép cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu đất lấn, chiếm từ trước 01/7/2014, sử dụng đất ổn định không có tranh chấp và đáp ứng đủ điều kiện quy định tùy từng trường hợp cụ thể.

2.3. Về vấn đề thu tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ với đất lấn chiếm:

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất lấn chiếm từ trước ngày 15/10/1993, nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất lấn chiếm từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất lấn chiếm từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Địa chỉ các chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai tại Hải Phòng:

Nhà, đất có địa chỉ  tại quận Ngô Quyền thì nộp hồ sơ cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngô Quyền, địa chỉ: Số 19 đường Đà Nẵng, Phường Máy Tơ, Quận Ngô Quyền, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại quận Lê Chân thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Lê Chân, địa chỉ: Số 10G Hồ Sen, Trại Cau, Lê Chân, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại quận Hồng Bàng thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hồng Bàng, địa chỉ: Bạch Đằng, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại quận Hải An thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Hải An, địa chỉ: Số 144 Đằng Hải, Hải An, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại quận Kiến An thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Kiến An, địa chỉ: 364 Phan Đăng Lưu, Trần Thành Ngọ, Kiến An, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại quận Dương Kinh thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận Dương Kinh, địa chỉ: 3 Phạm Văn Đồng, Anh Dũng, Dương Kinh, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện An Dương thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Dương, địa chỉ: Tổ dân phố 4, Thị trấn An Dương, Huyện An Dương, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện Thủy Nguyên thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên, địa chỉ: Thị trấn Núi Đèo, Thủy Nguyên, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện An Lão thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện An Lão, địa chỉ:  Số 17 Nguyễn Văn Trỗi, An Luận, An Lão, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện Kiến Thụy thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kiến Thụy, địa chỉ:  Số 2 Cẩm Xuân, TT. Núi Đôi, Kiến Thụy, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện Tiên Lãng thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tiên Lãng, địa chỉ:  Thị trấn Tiên Lãng, huyện Tiên Lãng, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện Vĩnh Bảo thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vĩnh Bảo, địa chỉ:  Thị trấn Vĩnh Bảo, huyện Vĩnh Bảo, Hải Phòng

Nhà, đất có địa chỉ tại huyện Cát Hải thì nộp Hồ sơ cấp Sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai huyện Cát Hải, địa chỉ:  Thị trấn Cát Bà, Cát Hải, Hải Phòng

DỊCH VỤ SỔ ĐỎ TẠI HẢI PHÒNG CỦA LUẬT SƯ CMA:

• Tư vấn miễn phí các vấn đề pháp lý liên quan đến cấp mới, cấp đổi, cấp lại, sang tên Sổ đỏ tại Hải Phòng.
• Hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ đủ điều kiện nộp tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
• Đại diện nộp hồ sơ, nhận, trả kết quả cho khách hàng;
• Làm việc với Tòa án, cơ quan Nhà nước trong trường hợp khách hàng yêu cầu.