Quá trình đô thị hóa thúc đẩy việc xây dựng nhà ở phát triển mạnh mẽ trong nền kinh tế nước nhà. Tuy nhiên không phải cứ có đất, cứ có tiền là được phép xây dựng. Đa phần mọi người thường không hay để ý đến các vấn đề pháp lý phát sinh xoay quanh việc xây dựng nhà cửa. Cụ thể vấn đề chúng ta nhắc đến đó chính chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng. Thường sẽ ít người biết đến điều này, tuy nhiên hiểu về nó sẽ giúp chúng ta tránh được những sai phạm không đáng có.
I. Thế nào là chỉ giới quy hoạch:
Theo quy định tại khoản 5 và khoản 6 Điều 3 Luật xây dựng 2014 quy định:
“5. Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
6. Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”
II. Khái niệm khoảng lùi giữa các chỉ giới:
Theo quy định, Luật sư CMA tư vấn: chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ (chỉ giới quy hoạch), nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ; hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (theo quy hoạch).
Khi đó, “khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng”. Theo luật xây dựng thì tùy thuộc vào độ cao của ngôi nhà mà khoảng lùi lộ giới cũng khác nhau được quy định theo thông tư 22/2019/TT-BXD ban hành các quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về xây dựng:
| Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
| ≤ 19 | 19 ÷ < 22 | 22 ÷ < 28 | ≥ 28 | |
| < 19 | 0 | 03 | 04 | 06 |
| 19 ÷ < 22 | 0 | 0 | 03 | 06 |
| ≥ 22 | 0 | 0 | 0 | 06 |
Trong đó các trường hợp ngoại lệ được phép vượt chỉ giới quy hoạch (chỉ giới đường đỏ) bao gồm:
- Thứ nhất là đường ống thoát nước của nhà dân và không vượt quá 0,2m tính từ đường chỉ giới và phải có tính thẩm mỹ, không làm mất mỹ quan đô thị.
- Thứ hai những ngôi nhà có từ tầng 2 trở lên khi xây dựng có hai đường chỉ giới trùng nhau thì ban công, mái ô xây dựng được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ dưới 0,2m. Từ độ cao 3,5m trở lên công trình có ô văng, mái hiên, ban công được phép vượt qua đường chỉ đỏ tuân thủ một số yêu cầ
- Thứ ba độ vượt của công trình phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè, đảm bảo an toàn của hệ thống mạng điệ Đảm bảo kiến trúc cảnh quan, mỹ quan của cùng một hệ thống nhà trong khu vực. Phần vượt quá chỉ có thể là ban công, mái che tuyệt đối không được xây dựng quây kín thành phòng riêng.
III. Quy định về quyền sử dụng đất khi đất nằm trên chỉ giới quy hoạch:
Theo quy định tại Điều 43 Luật giao thông đường bộ 2008 có đề cập phạm vi đất dành cho đường bộ thì:
“1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.
2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.
3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.
4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.
Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì việc xây dựng nhà ở riêng lẻ hay xây dựng công trình đều phải dừng lại ơ mức chỉ giới xây dựng trừ những trường hợp cụ thể quy định như Luật sư nêu trên, còn lại đều không được xây vượt quá khoảng lùi xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ (chỉ giới quy hoạch).
IV. Hậu quả khi xây dựng vượt quá chỉ giới giao thông:
Hiện nay, do cũng chưa có nhiều người để ý đến vấn đề các chỉ giới quy định, nên vẫn còn rất nhiều nhà đầu tư trong quá trình xây dựng dù biết hay không biết vẫn cố tình cho thi công vượt quá chỉ giới đường đỏ quy định nhằm mở thêm quỹ đất của bản thân. Việc này nếu bị các cơ quan chức năng hoặc các bên thanh tra thẩm định phát triển phát hiện sẽ để lại hậu quả rất lớn. Đối với những công trình có mức vượt nhẹ thì có thể sẽ phải bồi thường, cho tới nộp phạt rất nặng, cụ thể tại điểm b và d khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP nói về vi phạm quy định về trật tự xây đựng:
“7. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
b) Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;
d) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông (trừ trường hợp quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt), thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);”
Với những công trình cố tình lấn hoặc không tuân thủ quy định của bên quy hoạch có thể phải tháo dỡ công trình theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:
“d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.”
Điều đó nhằm đảm bảo cảnh quan và bảo vệ vùng đất công cộng của người dân. Cũng có nhiều trường hợp do bên thi công và nhà đầu tư không biết những quy chuẩn được đưa ra tại mảnh đất mà bạn xây dựng. Để tránh những điều đáng tiếc này bạn nên tham khảo và tìm hiểu nhiều nguồn trước khi tiến hành thiết kế và thi công. Việc làm này đảm bảo công trình mà bạn xây dựng đáp ứng được những quy định về đường giới hạn, khoảng lùi xây dựng và không vượt quá đường chỉ giới đỏ.
