Khoản 3 Điều 139 Luật đất đai năm 2024 và Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Điều kiện cấp cấp Sổ đỏ với đất sử dụng không đúng mục đích
Khoản điểm a khoản 3 Điều 139 Luật đất đai năm 2024 quy định về điều kiện cấp Sổ đỏ với đất sử dụng không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận như sau:
“Điều 139. Giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (1):
3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng… sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất thì xử lý như sau:
…
a) Trường hợp người đang sử dụng đất ổn định (2) , phù hợp với quy hoạch (3) sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Xác định loại đất, diện tích đất được công nhận khi được cấp Sổ đỏ
Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hướng dẫn việc cấp Sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất như sau:
“1. Trường hợp đất đã được sử dụng trước ngày 15.10.1993 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống thì diện tích đất ở được công nhận là hạn mức công nhận đất ở từ ngày 18.12.1980 đến trước ngày 15.10.1993 nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn diện tích đất ở được công nhận quy định tại khoản này thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
2. Trường hợp đất đã được sử dụng từ ngày 15.10.1993 đến trước ngày 1.7.2014 mà tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhà ở, nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là hạn mức giao đất ở.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
3. Đối với phần diện tích đất còn lại thì được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại khoản 4 .
4. Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.”
III. Tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận khi được cấp Sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất phụ thuộc vào thời điểm bắt đầu sử dụng đất (Điều 11 Nghị định 103/2024/NĐ-CP):
- Sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 :
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 10% |
b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 40% |
- Sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 20% |
b) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức công nhận đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 50% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
- Sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận trong hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 30% |
b) Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở:
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận vượt hạn mức giao đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 60% |
c) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp (nếu có):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 70% |
- Sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
a) Đối với phần diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận là đất ở | x | Giá đất ở quy định tại Bảng giá đất | x | 80% |
b) Đối với phần diện tích đất nay được cấp Giấy chứng nhận vào mụcđích đất phi nông nghiệp (nếu có):
| Tiền sử dụng đất | = | Diện tích đất của loại đất được công nhận | x | Giá đất của loại đất được công nhận quy định tại Bảng giá đất | x | 80% |
- Giá đất tính tiền sử dụng đất đối là giá đất theo quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm người sử dụng đất nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
- Đối với hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ với đất sử dụng không đúng mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận cần có: Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có thể hiện biện pháp khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai; chứng từ nộp phạt của người sử dụng đất
+) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu
+) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
