Hiện nay, diện tích đất tối thiểu để được cấp sổ đỏ được quy định về cho từng địa phương dựa trên điều kiện về quỹ đất, điều kiện phát triển kinh tế, cũng như quy hoạch xây dựng, sử dụng đất của địa phương đó. Như vậy, hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở cả nông thôn hay đô thị tại Hải Phòng sẽ do Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định.
Theo quy định khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền không được cấp sổ đỏ đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy đinh của thành phố Hải Phòng. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn có một số quy định cho các trường hợp ngoại lệ vẫn được cấp sổ đỏ hoặc tách thửa khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại Hải Phòng.
- Cơ sở pháp lý:
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng.
- Nội dung tư vấn
Các trường hợp được cấp sổ đỏ hoặc tách thửa khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại Hải Phòng như sau:
Trường hợp 1: Thửa đất đã được hình thành và sử dụng trước ngày 5/7/2015.
Khoản 1 điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Và Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND quy định về về việc ban hành quy định về hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng; hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và diện tích tách thửa đất ở của UBND thành phố Hải Phòng có hiệu lực kể từ ngày 5/7/2015 (quy định tại Điều 7 của quyết định này).
Như vậy, những diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đã được hình thành và được sử dụng từ trước ngày 5/7/2015 và có có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo Điều 99,100, 101 và 102 Luật đất đai 2013 thì vẫn được cấp sổ đỏ.
Trường hợp 2: Hợp nhất với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới
Khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”
Như vậy, nếu người sử dụng xin hợp nhất với mảnh đất liền kề với thửa đất xin tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tạo ra thửa đất mới có diện tích ≥ diện tích tối thiểu thì vẫn được tách thửa và cấp sổ đỏ.
Trường hợp 3: Diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu do bị nhà nước thu hồi một phần đất.
Khoản 3, 5, 6 Điều 5 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND của UBND thành phố Hải Phòng quy định như sau:
Khoản 3 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này nhưng có thể hợp với thửa đất liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền, sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa mà không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì không được phép tách thửa.”
Khoản 5 Quy định tại khoản 3 Điều này không áp dụng cho các trường hợp sau:
“a) Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất.
- b) Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa.”
Và khoản 6 quy địnhh “Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này (trừ các trường hợp nêu tại khoản 4, khoản 5 Điều này)….”
Như vậy, trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi một phần đất dẫn đến diện tích bị nhỏ hơn diện tích tối thiểu và không đảm bảo các điều kiện quy định của thành phố thì vẫn được tách thửa và cấp sổ mới.
Trường hợp 4: Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa
Như phân tích ở trên, thì đất hiến tặng cho Nhà nước hoặc đất được tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây nhà tình thương, nhà tình nghĩa vẫn được tách thửa hoặc cấp sổ mới cả kể khi có thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu và không đảm bảo điều kiện theo quy định thành phố.
Trên đây là một số ý kiến của của chúng tôi về Các trường hợp được cấp sổ đỏ hoặc tách thửa khi diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu tại Hải Phòng.
