Tại Facebook công ty luật CMA chúng tôi nhận được câu hỏi: “Tôi có 2 thửa đất nằm liền kề gồm một thửa 300m2 đất ở và một thửa 500m2 đất trồng cây lâu năm. Tôi đến VPĐKDĐ huyện đề nghị hợp thửa 2 thửa đất nêu trên thì bị từ chối do 2 thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất. Vậy VPDKDĐ huyện trả lời như vậy có đúng không? Có thể cấp Sổ đỏ chung cho đất ở và đất nông nghiệp không?”
- Căn cứ pháp lý
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính
- Luật sư CMA tư vấn
2.1. Đất hợp thửa phải cùng mục đích sử dụng
Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Theo Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính:
“Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Căn cứ các quy định nêu trên, khi hợp thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng, trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai huyện là có cơ sở.
Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất mới tiền hành hợp thửa.
2.2. Cấp Sổ đỏ chung cho đất ở và đất nông nghiệp
a) Trường hợp thửa đất ở và thửa đất nông nghiệp nằm liền kề
Về nguyên tắc khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó” (Khoản 1 Điều 98 luật đất đai 2013).
Như vậy, người sử dụng đất khi có yêu cầu chỉ được cấp một Sổ đỏ cho nhiều thửa đất với điều kiện các thửa đất đó là đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn; không cấp Sổ đỏ chung cho thửa đất ở và thửa đất nông nghiệp.
b) Trường hợp đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở
Khoản 1 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:
“1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:
“a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất … có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung cho cả đất ở và đất nông nghiệp là do đối với thửa đất ở có vườn ao thì không xác định được ranh giới rõ ràng của từng loại đất
Do vậy, tiết đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
