I/ Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014
II/ Luật sư tư vấn
- Trường hợp nhà đất là tài sản chung vợ chồng
Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.
Như vậy, nhà, đất là tài sản chung vợ chồng khi thuộc một trong những trường hợp sau:
- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, thông qua các hình thức: Đất được nhà nước giao; được nhà nước cho thuê đất; nhận chuyển nhượng bằng tiền chung; được thừa kế chung, tặng cho chung;
- Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận sáp nhập vào tài sản chung;
- Nhà ở là tài sản chung vợ chồng trong các trường hợp: Nhà ở được mua bằng tiền của vợ chồng (tiền mua nhà là tài sản chung); Nhà ở được tặng cho chung, thừa kế chung; Nhà ở là tài sản riêng nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
- Nhà mua trước khi kết hôn có thể là tài sản chung: Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà mua trả góp trước khi đăng ký kết hôn nhưng các đợt trả góp trong thời kỳ hôn nhân được thanh toán bằng tiền lương hoặc các thu nhập khác của vợ, chồng trong thời kỳ hôn nhân thì phần nhà ở được trả góp là tài sản chung của vợ chồng.
Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh nhà, đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì nhà, đất đó được coi là tài sản chung.
Nhà đất được nhận chuyển nhượng (đối với đất) hoặc được mua (đối với nhà) bằng lương của vợ hoặc lương của chồng trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung (dù nhà, đất chỉ được mua bằng tiền lương của chồng hoặc lương của vợ).
- Về thông tin trên Sổ đỏ/Sổ hồng khi nhà đất là tài sản chung:
Tại điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTMNT quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng như quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này”.
Sổ đỏ/Sổ hồng có thể chỉ đứng tên 1 người, theo Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”.
Như vậy, dù nhà đất là tài sản chung nhưng nếu vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người thì Giấy chứng nhận sẽ ghi tên vợ hoặc tên chồng. Dù đứng tên một người nhưng khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… vẫn phải do vợ chồng thỏa thuận. Trong trường hợp vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng, tặng cho thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu (theo điểm b Điều 13 Nghị định 126/2014/NĐ-CP).
Mặt khác, theo khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi nhà đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì có quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi đầy đủ họ tên vợ và họ tên chồng. Điều kiện bổ sung tên vào Giấy chứng nhận: Nhà đất là tài sản chung nhưng Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi tên một người và Có yêu cầu cấp đổi để ghi cả tên vợ và chồng.
- Chia nhà đất khi vợ chồng ly hôn
- Nguyên tắc chia tài sản chung khi ly hôn:
Khoản 1 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau: “Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này”.
Như vậy, khi ly hôn nếu không thỏa thuận được thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau:
– Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng.
– Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập (không đi làm vẫn được coi như lao động có thu nhập).
– Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập.
– Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
- Phương án chia cụ thể khi ly hôn:
Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định chia quyền sử dụng đất là tài sản chung khi ly hôn như sau:
– Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên đó. Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
_ Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết. Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng.
_ Đối với đất ở, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng thì được chia theo thỏa thuận của các bên, nếu không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết (chia đôi nhưng có tính đến công sức của mỗi bên; bên nào nhận toàn bộ quyền thì phải thanh toán cho bên còn lại số tiền tương ứng phần mà họ được hưởng).
_ Trong trường hợp vợ chồng sống chung với gia đình mà không có quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia đình được giải quyết như sau: vợ hoặc chồng được chia một phần trong khối tài sản chung của gia đình căn cứ vào công sức đóng góp của vợ chồng vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản chung cũng như vào đời sống chung của gia đình. Việc chia một phần trong khối tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận với gia đình; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.
