Đất ở theo quy định tại Mục I Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT được định nghĩa như sau: “Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.”
Khi bị thu hồi về đất ở, người sử dụng đất có đủ điều kiện bồi thường thì sẽ được Nhà nước thực hiện bồi thường về đất và nhà, công trình xây dựng trên đất (Tham khảo bài viết: Điều kiện để được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất)
Căn cứ quy định tại tại Điều 79 Luật đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP thì việc bồi thường về đất ở khi nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, Đối với Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam:
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp này việc bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền khi nhà nước thu hồi đất ở người sử dụng đất được quyền lựa chọn phương thức bồi thường bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít các địa phương hiện tại khi thu hồi đất ở mặc dù người bị thu hồi đất không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn nhưng không áp dụng chính sách bồi thường bằng đất ở, nhà ở mà bồi thường bằng tiền và không được hỗ trợ tái định cư với lý do đưa ra hầu hết là “Quỹ đất ở tái định cư hoặc bồi thường không đủ hoặc không có”. Chính sách này là chưa phù hợp quy định của Luật đất đai.
Ví dụ: Tại thành phố Hải Phòng theo quy định tại khoản 2 điều 6 Quyết định số 2680/QĐ-UBND thì được coi là không đủ điều kiện để ở khi diện tích còn lại đó thoả mãn các tiêu chí sau: (1) Chiều sâu còn lại của thửa đất nhỏ hơn 5m và chiều rộng còn lại của thửa đất nhỏ hơn 3m; (2) Diện tích thửa đất còn lại dưới 20m2 đối với khu vực đô thị hoặc khu vực được quy hoạch phát triển đô thị, dưới 40m2 đối với khu vực nông thôn và hình dạng thửa đất ở chéo méo, không đủ điều kiện để ở.
- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở hoặc bằng tiền nếu không có nhu cầu bồi thường bằng đất. Trái lại với trường hợp quy định trên đây, quy định này giao quyền lựa chọn (chủ động) cho cơ quan chức năng về việc bồi thường tuy nhiên phải thoả mãn điều kiện là người sử dụng đất có đất bị thu hồi còn nhà ở, đất ở khác trên cùng địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. Theo thứ tự quy định của điều luật thì quy định này được nêu tại vị trí thứ 2.
- Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình. Thuật ngữ sử dụng chung đối với các hộ gia đình này là “hộ phụ”. Theo Luật cư trú thì được tách hộ khi đáp ứng các điều kiện sau: (1) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; trường hợp có nhiều thành viên cùng đăng ký tách hộ để lập thành một hộ gia đình mới thì trong số các thành viên đó có ít nhất một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; và (2) Được chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý, trừ trường hợp thành viên hộ gia đình đăng ký tách hộ là vợ, chồng đã ly hôn mà vẫn được cùng sử dụng chỗ ở hợp pháp đó; và (3) Nơi thường trú của hộ gia đình không thuộc: i) khu vực cấm; ii) Đất ở, chỗ ở lấn chiếm, vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng; iii) Đã có thông báo thu hồi hoặc có tranh chấp hoặc quyết định phá dỡ; iv) Bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Trên thực tế khi thực hiện việc bồi thường, trường hợp đã tách hộ nhưng là 1 cá nhân thì hiện tại có nơi không hỗ trợ tái định cư hộ phụ.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nếu có nhu cầu. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Thứ hai, Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở:
- Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích đất thu hồi;
- Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi thường bằng tiền;
- Đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng tiền.
