Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Luật sư Lê Bá Châu - Hotline: 0986.057.998

0
49

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Đối với đất nông nghiệp khi bị Nhà nước thu hồi nhằm thực hiện các mục đích an ninh quốc phòng hay phát triển kinh tế, xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất có đủ điều kiện sẽ được hưởng bồi thường, hỗ trợ phù hợp để họ có thể tiếp tục lao động sản xuất, ổn định đời sống. Vậy người dân khi bị thi hồi đất nông nghiệp sẽ nhận được bồi thường ra sao?

1. Cơ sở pháp lý

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;

Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017

2. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nhằm thực hiện các mục đích an ninh quốc phòng hay phát triển kinh tế, xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất có thể được bồi thường các chi phí sau đây:

  • Bồi thường về đất
  • Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
  • Bồi thương thiệt hại về công trình xây dựng trên đất
  • Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.
  • Bồi thường chi phí di chuyển

2.1. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.

a) Về nguyên tắc bồi thường về đất nông nghiệp cho người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi, người dân khi có đất bị thu hồi có đủ điều kiện được bồi thường về đất theo nguyên tắc sau:

  • Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi.
  • Trường hợp không có đất để đền bù thì người dân sẽ được bồi thường một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi.
  • Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, nếu có chênh lệch về giá trị thì phải thanh toán bằng tiền đối với phần chênh lệch đó (khoản 2 điều 30 nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được đền bù bằng đất có cùng mục đích sử dụng để có thể tiếp tục lao động sản xuất. Hoặc nếu không có đất để đền bù thì người dân sẽ được đền bù bằng tiền, tiền đền bù được tính theo giá đất cụ thể vào thời điểm quyết định thu hồi.

b) Về đối tượng, điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng 

Theo quy định tại khoản 1 điều 74 và điều 75 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi có đủ các điều kiện sau:

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp không phải đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
  • Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất, sử dụng đất nông nghiệp nông nghiệp từ trước 01/7/2004 ( không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận), diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
  • Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất nông nghiệp không phải đất do Nhà nước giao, cho thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
  • Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
  • Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
  • Tổ chức nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

c) Về hạn mức diện tích đất nông nghiệp được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất nông nghiệp, diện tích trong hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và diện tích đất do được nhận thừa kế.

Đối với phần diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân vượt hạn mức giao đất nông nghiệp thì không được bồi thường về đất.

Đối với phần diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân vượt hạn mức giao nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ theo diện tích thực tế bị thu hồi (Khoản 1 điều 4 nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp. (Khoản 2 điều 4 nghị định 47/2014/NĐ-CP).

2.2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi bị thu hồi đất nông nghiệp

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

a) Về điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại khoản 3 điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại điều 3 thông tư số 37/2014/TT-BTNMT bao gồm:

– Hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất, gồm các giấy tờ sau đây

+ Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

+ Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất quy định tại Điểm a Khoản này;

+ Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

Người có đất thu hồi không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

– Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

b) Xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau: (Khoản 4 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP)

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại nêu trên được triển khai thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT

– Việc xác định giá trị các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại phải căn cứ vào đơn giá, định mức kinh tế kỹ thuật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định;

– Đối với khoản chi phí đầu tư vào đất mà việc đầu tư thực hiện trong nhiều lần, nhiều năm thì khi xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được cộng dồn chi phí của tất cả các lần, các năm đó.

 2.3. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất đất nông nghiệp

Đối với công trình xây dựng gắn liền với đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó. mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

  • Công thức tính giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại:

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

 2.4. Bồi thường thiệt hại đối với vậy nuôi, cây trồng khi thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

– Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;…

– Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

– Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

* Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

– Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

– Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.

 2.5. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt. Mức bồi thường chi phí di chuyển khi nhà nước thu hồi đất do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể với từng địa phương