1. Căn cứ pháp lý:
- Luật Đất đai năm 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Sửa đổi bổ sung nghị định 43/2014/NĐ-CP
2. Luật sư tư vấn:
2.1. Các trường hợp diện tích sổ đỏ và thực tế khác nhau:
Trên thực tế, vì nhiều nguyên nhân như sai lệch trong khi đo đạc bằng tay, do lấn chiếm hay do sạt lở tự nhiên mà diện tích đất thực tế sử dụng có sự chênh lệch với diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“Sổ đỏ“). Vậy thủ tục đính chính lại diện tích thực hiện như thể nào? Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13, Luật sư CMA tư vấn:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:
2. a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;
b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Sổ đỏ.
Trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:
i) Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổ đỏ);
ii) So với giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ), cụ thể:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
+ Bản án, quyết định của tòa án;
+ Quyết định thi hành án;
+ Quyết định công nhận hòa giải thành;
+ Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
=> Khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.
Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ
Diện tích thực tế lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.
2.2. Trình tự, thủ tục thực hiện đính chính diện tích sai trên sổ đỏ:
Bước 1: Nộp 01 bộ hồ sơ đến Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa và nhận phiếu hẹn trả kết quả thủ tục hành chính.
Hồ sơ thực hiện đính chính thông tin sổ đỏ bao gồm:
+ Đơn xin đề nghị đính chính thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai thông tin (Bản gốc).
+ Bản sao chứng minh thư nhân dân, bản sao sổ hộ khẩu…
+ Các giấy tờ liên quan đến việc đính chính nội dung sai sót (bản sao công chứng hoặc chứng thực).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ đính chính sai sổ đỏ:
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
+ Kiểm tra hồ sơ;
+ Lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót;
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót;
+ Chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Thời gian giải quyết: không quá 10 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Phí và lệ phí phải nộp: Mức phí, lệ phí do Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định. Phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động đất đai.
+ Phí cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong trường hợp có yêu cầu).
+ Lệ phí trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
DỊCH VỤ SỔ ĐỎ CỦA LUẬT SƯ CMA TẠI HẢI PHÒNG:
- Tư vấn, hỗ trợ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tới việc cấp lần đầu Sổ đỏ, hoặc sang tên Sổ đỏ, đính chính Sổ đỏ hoặc giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan tới việc sử dụng đất (Sổ đỏ);
- Đính chính Sổ đỏ do: Các thông tin thiếu sót hoặc sai sót trên sổ đỏ như: Diện tích thực tế và diện tích sổ đỏ khác nhau, thay đổi thông tin người sử dụng đất trên sổ đỏ; Biến động do sụt lún đất đai thực địa so với sổ đỏ thực tế…
- Đại diện theo ủy quyền khiếu nại hành chính/khởi kiện vụ án hành chính liên quan tới Sổ đỏ, sử dụng đất, quản lý, tranh chấp đất đai …
- Đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng vụ án dân sự giải quyết tranh chấp đất đai, sử dụng đất, bồi thường thiệt hại liên quan tới việc sử dụng đất, tài sản trên đất.
